EX-99.(C)(13) 8 d41758a3exv99wxcyx13y.htm ESTIMATE OF VALUE - TERRACE GARDENS exv99wxcyx13y
 

EXHIBIT (c)(13)
000607
Terrace Garden Townhouses
OMAHA, NE
                                                                                                                                                                           
                                                                                                                                        Trailing                  
                Trailing 12 Months (Actual)   2002   2003   2004   12 Month   90 Day   30 Day   Adjusted     Explanation
      Per Unit [1]     May-05   Jun-05   Jul-05   Aug-05   Sep-05   Oct-05   Nov-05   Dec-05   Jan-06   Feb-06   Mar-06   Apr-06   Actuals   Actuals   Actuals   Total   Annualized   Annualized   FCF     To Adjustment
                   
Rental Income
                                                                                                                                                                          
Market Rent
       9,989         103,494       103,494       103,540       104,296       104,548       105,400       105,400       105,400       105,400       106,090       106,090       105,460       1,254,329       1,228,068       1,239,318       1,258,612       1,270,560       1,265,520       1,278,175       May 06 Mkt Rent + 1% growth
Less: Loss to Lease
       (236 )       (1,515 )     (1,649 )     (720 )     (1,775 )     (2,361 )     (2,493 )     (2,526 )     (2,120 )     (3,602 )     (3,458 )     (3,783 )     (3,742 )     (39,927 )     (9,109 )     (12,780 )     (29,744 )     (43,931 )     (44,899 )     (44,899 )     Current Loss to Lease
                   
Gross Potential Rent
       9,753         101,979       101,845       102,820       102,521       102,187       102,907       102,874       103,280       101,798       102,632       102,307       101,718       1,214,402       1,218,959       1,226,538       1,228,868       1,226,629       1,220,621       1,233,276        
Concessions
       (571 )       (6,888 )     (6,646 )     (6,033 )     (6,368 )     (6,180 )     (6,615 )     (6,340 )     (6,200 )     (6,373 )     (5,809 )     (4,623 )     (3,846 )     (21,058 )     (35,599 )     (55,830 )     (71,920 )     (57,110 )     (46,146 )     (61,664 )     5% Concession Loss
Vacancy
       (505 )       (5,393 )     (4,865 )     (5,879 )     (2,680 )     (5,411 )     (6,861 )     (3,885 )     (4,117 )     (2,207 )     (4,764 )     (8,422 )     (9,085 )     (91,542 )     (149,515 )     (180,155 )     (63,570 )     (89,085 )     (109,018 )     (61,664 )     5% Vacancy Loss
Other Rent Losses
       (73 )       (749 )     (749 )     (749 )     (750 )     (749 )     (769 )     (769 )     (769 )     (769 )     (779 )     (779 )     (779 )     —       (6,981 )     (8,858 )     (9,159 )     (9,348 )     (9,348 )     (6,166 )     .5% Other/Bad Debt Loss
Bad Debt
       (24 )       1,362       118       (1,580 )     (605 )     (2,470 )     (773 )     218       436       150       (478 )     268       317       (101,275 )     (56,197 )     (49,469 )     (3,039 )     426       3,802       —        
                   
Net Rental Income
       8,581         90,312       89,702       88,579       92,118       87,377       87,888       92,097       92,631       92,599       90,801       88,751       88,326       1,000,527       970,667       932,226       1,081,181       1,071,512       1,059,910       1,103,782        
Economic Occupancy
       88 %       89 %     88 %     86 %     90 %     86 %     85 %     90 %     90 %     91 %     88 %     87 %     87 %     82 %     80 %     76 %     88 %     87 %     87 %     90 %      
Physical Vacancy
       5.2 %       5.3 %     4.8 %     5.7 %     2.6 %     5.3 %     6.7 %     3.8 %     4.0 %     2.2 %     4.6 %     8.2 %     8.9 %     7.5 %     12.3 %     14.7 %     5.2 %     7.3 %     8.9 %     5.0 %      
Other Income
       627         6,831       5,043       5,819       7,862       10,219       7,714       8,354       4,344       6,212       5,273       4,322       7,059       130,569       90,407       110,241       79,051       66,615       84,707       79,051       Trailing 12 Months
                   
Gross Revenues
       9,208         97,142       94,745       94,398       99,981       97,596       95,602       100,451       96,975       98,810       96,074       93,072       95,385       1,131,096       1,061,074       1,042,467       1,160,232       1,138,126       1,144,617       1,182,833        
Operating Expenses
                                                                                                                                                                          
Utilities
       394         3,870       3,892       2,804       3,500       5,133       3,868       3,584       4,645       3,883       6,131       5,722       2,591       42,673       44,266       50,385       49,622       57,775       31,088       51,408       Trailing 12 Months
                                                                                                                                           
Contract Services & Landscaping
       207         2,612       2,019       3,190       2,059       1,857       2,816       1,810       4,462       616       151       2,510       1,983       24,401       29,721       22,999       26,087       18,579       23,798       26,303       Trailing 12 Months
                                                                                                                                           
Repairs & Maintenance
       164         2,538       2,412       1,926       1,481       1,768       2,125       809       1,751       1,444       1,018       1,929       1,459       32,394       31,860       22,625       20,659       17,626       17,512       20,659       Trailing 12 Months
                                                                                                                                           
Make-Ready/Turnover
       298         2,396       2,707       5,288       4,878       4,374       5,111       2,268       3,026       1,038       1,953       2,895       1,633       35,452       55,685       39,714       37,567       25,927       19,601       37,567       Trailing 12 Months
                                                                                                                                           
Administrative
       220         1,588       1,938       2,585       1,970       2,782       2,473       1,417       2,019       1,964       1,765       4,097       3,123       41,493       32,292       31,011       27,719       35,938       37,473       28,318       Trailing 12 Months
                                                                                                                                           
Marketing
       264         4,264       4,187       4,122       2,041       3,824       3,101       2,444       1,464       1,744       2,063       3,848       193       28,526       38,304       35,519       33,295       24,413       2,312       35,592       Trailing 12 Months
                                                                                                                                           
Payroll
       1,226         16,135       10,905       16,486       15,635       7,285       11,211       10,357       13,495       9,296       16,077       14,299       13,286       97,793       126,854       148,366       154,466       174,645       159,427       171,491       Trailing 12 Months
                                                                                                                                           
Management Fees
       420         4,329       4,443       4,232       4,282       4,326       4,455       4,467       4,840       4,316       4,541       4,516       4,215       50,250       48,156       48,000       52,961       53,087       50,578       47,313       4% of EGR
                                                                                                                                           
Real Estate Taxes
       966         8,636       8,636       10,180       16,277       9,845       9,913       9,845       9,845       10,639       7,394       10,140       10,405       115,843       112,364       92,572       121,753       111,756       124,860       138,490       90% Reassessment of BOV
                                                                                                                                           
Insurance
       319         3,188       3,168       3,168       3,168       3,839       3,192       3,192       3,192       3,192       3,192       3,875       3,875       33,994       38,185       38,147       40,237       43,763       46,495       37,800       Estimated at $300/unit
                                                                                                                                           
Operating Expenses Per Unit
       4,479         49,556       44,305       53,981       55,290       45,032       48,264       40,191       48,738       38,132       44,284       53,831       42,762       502,819       557,687       529,337       564,366       563,510       513,145       594,940        
 
                                                                                                                                         4,479       4,472       4,073       4,722        
 
                                                                                                                                                                          
Net Operating Income
       4,729         47,586       50,440       40,418       44,691       52,565       47,337       60,260       48,237       60,678       51,790       39,241       52,623       628,278       503,387       513,130       595,866       574,617       631,472       587,893        
 
                                                                                                                                                                          
Reserves
                                                                                                                                                                 37,800       Estimated at $300/unit
                   
                   
Free Cash Flow
       4,729         47,586       50,440       40,418       44,691       52,565       47,337       60,260       48,237       60,678       51,790       39,241       52,623       628,278       503,387       513,130       595,866       574,617       631,472       550,093        
                   
 
                                                                                                                                                                          
 
                                                                                                                                                                 7.50 %     market cap rate
 
                                                                                                                                                                          
Total Number of Units
       126       Rent / Unit     811                                                                                                                                                
Net Rentable Square Feet
       189,618       Rent / Sq Ft     0.56                                                                                                                                       7,334,569       Gross Price
Average Square Feet Per Unit
       1,505       Built:     1975                                                                                                                                                
Ownership
       22.05 %     Tax Assessment     4,684,000                                                                                                                                                
Property Number:
       000607                                                                                                                                                                  
                                     
Current Debt Info:                    
                     
Original Balance
             8,421,388                      
Current Balance
             5,473,158                      
Interest Rate
             6.5 %         Price / Unit     58,211  
Amortization Term
             20           Price/Ft.     38.68  
Maturity Term
             10                      
Origination Date
     1997-12-29             RE Tax Explanation:                
Prepay Penalty
             557,126                      
Loan Type
           CONVENTIONAL                      
 
YM expiration date
             1/0/00                      
Due Date
             1/1/08     Other Comments:                
Is Debt Prepayable? (Y/N)
             Y