Note G - Revolving Credit Facility and Interest Rate Cap |
9 Months Ended | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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Sep. 30, 2023 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Notes to Financial Statements | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Debt Disclosure [Text Block] |
Note F — Notes Payable
As of September 30, 2023, the principal balances on notes payable are as follows (dollars in thousands):
* 2 Year Interest Only ** 10 Year Interest Only I/O - Interest Only
On September 6, 2023, the Company paid five notes in full with Vestin Realty Mortgage II, Inc. in the amount of approximately $9.9 million. The notes had matured on August 25, 2023 and were secured by five properties.
Reserve funds are generally required for repairs and replacements, real estate taxes, and insurance premiums. Some notes contain various terms and conditions including debt service coverage ratios and debt yield limits. As of September 30, 2023, borrowers for two of the Company’s loans totaling $38.5 million, failed to meet certain loan covenants. As a result, we are subject to additional cash management procedures, which resulted in approximately $0.5 million of restricted cash as of September 30, 2023. In order to exit cash management, certain debt service coverage ratios or debt yield tests must be exceeded for two consecutive quarters to return to less restrictive cash management procedures.
As of September 30, 2023, future principal payments on notes payable are as follows (dollars in thousands):
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Line of Credit [Member] | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Notes to Financial Statements | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Debt Disclosure [Text Block] |
Note G - Revolving Credit Facility and Interest Rate Cap
On March 29, 2022, the Company entered into a Credit Agreement (the “Credit Agreement”) with KeyBank Capital Markets, as lead arranger, and KeyBank, National Association, as administrative agent. The Credit Agreement refinanced the Company’s then-current loan agreements for certain properties. The Credit Agreement provided for, among other things, a $75.0 million revolving credit facility, originally maturing on April 1, 2023 (the “Revolving Credit Facility”). Borrowings under the Revolving Credit Facility bear interest at a Secured Overnight Financing Rate (“SOFR”) benchmark rate or Alternate Base Rate, plus a margin of between 1.75% and 3.00%, with respect to SOFR loans, or 0.75% to 2.00%, with respect to base rate loans, based on the Company’s leverage ratio as calculated under the Credit Agreement. The Credit Agreement is secured by a pool of properties and requires compliance with certain financial covenants. The Credit Agreement also included financial covenants that required the Company to (i) maintain a total leverage ratio not to exceed 65.0%, (ii) not to exceed certain fixed charge coverage ratios, and (iii) maintain a certain tangible net worth.
During 2022, the Company drew $73.7 million on the Revolving Credit Facility to pay-off certain mortgage loans and fund an acquisition of a single garage.
On November 17, 2022, the Company executed an amendment to the Credit Agreement which extended the maturity of the Revolving Credit Facility to April 1, 2024, amended certain financial covenants through the new term, and added a requirement for the Company to use diligent efforts to pursue an equity raise or liquidity event by March 31, 2023. On the Closing Date, the Company entered into a second amendment to the Credit Agreement which reduced the total commitment from $75 million to $58.7 million, required the Company to remit $15 million of the proceeds from the Preferred PIPE Investment to pay down outstanding borrowings under the Credit Agreement, removed the fixed charge coverage ratio, required a borrowing base interest coverage ratio, required the Company maintain at least $7 million in unencumbered cash and cash equivalents, required contribution of certain real property as collateral, increased the debt pool yield, and established a reserve for certain cash collateral to be used for interest payments. Concurrent with the paydown of $15 million, $0.1 million of unamortized loan fees were written off to interest expense in the Consolidated Statements of Operations.
As of September 30, 2023, the balance of unamortized loan fees associated with the Revolving Credit Facility is $0.3 million which is being amortized to interest expense in the Consolidated Statements of Operations over the remaining term.
In August 2023, we entered into an interest rate cap agreement with KeyBank with an initial value of approximately $0.2 million and a maturity on April 1, 2024. The arrangement was for a notional amount of $58.7 million and limited the SOFR to a rate of 4.90%. Our use of derivative instruments is limited to this interest rate cap to manage interest rate exposure. The principal objective of this arrangement is to minimize the risks and costs associated with our financial structure, which are in part determined by interest rates. We have elected not to use hedge accounting due to the short-term duration of the arrangement and, as such, will reflect changes in fair value of the arrangement within our Consolidated Statements of Operations. The change in the fair value of the interest rate cap from inception through September 30, 2023 was immaterial. |