EX-99.48 5 d283359dex9948.htm CALCULATION OF CHANGES IN VALUE Calculation of Changes in Value

Exhibit 99.48

Calculation of Illustrative Exchange Values Using the Discounted Cash Flow Method to

Allocate Residual Value

The following is a calculation of illustrative exchange values using the discounted cash flow method to allocate residual value based on the projections that were used to calculate the preliminary exchange values shown in this prospectus/consent solicitation (except that the projections used for purposes of this calculation are for a longer time period).

The valuations based on the discounted cash flow method, as set forth below, were calculated by the independent valuer based on information provided by the management of the supervisor. The supervisor requested the independent valuer in June 2012 to calculate the exchange values using the discounted cash flow methodology on this basis solely for illustrative purposes to show participants the effect of the different methods.

The tables that follow also include a summary of projections that were utilized by the independent valuer in calculating the exchange values using the discounted cash flow method described above. The projections were prepared solely for the purpose of determining the relative values among the subject LLCs, the private entities and the management companies and to establish exchange values to facilitate the consolidation and should not be relied upon for any other purpose, including without limitation, as an indicator of future performance of the company, the properties, the subject LLCs or the private entities. The projections should not be relied upon in determining the market value or the estimated value of the company after giving effect to the consolidation and the IPO. The actual performance of the properties may be materially different from these projections because of changes in market conditions and many other factors.

Neither the subject LLCs nor the supervisor as a matter of course make public projections as to future performance, earnings or other results beyond the current fiscal year, and the supervisor is especially reluctant to disclose projections for extended periods due to the unpredictability of the underlying assumptions and estimates. The projections with respect to the properties were presented by the independent valuer based on the information provided by management of the supervisor and analysis performed by the independent valuer and reviewed and approved by management of the supervisor.

These projections were not prepared in accordance with published guidelines of the SEC or the guidelines established by the American Institute of Certified Public Accountants for preparation and presentation of financial projections. This information is not fact and should not be relied upon as being necessarily indicative of future results, and readers of this prospectus/consent solicitation are cautioned not to place undue reliance on the prospective financial information. Neither the company’s independent registered public accounting firm nor any other independent accountants have examined, compiled or otherwise applied procedures to the projections presented herein or express an opinion or any other form of assurance on them. The summary of the projection is being included in this prospectus/consent solicitation solely because the projections were used by the independent valuer in calculating the illustrative exchange values using the discounted cash flow method to allocate residual value.

The projections were based on numerous assumptions that may prove to be wrong. Important factors that may affect actual results and cause the projections to not be achieved include, but are not limited to, risks and uncertainties relating to the company and other factors described under “Risk Factors” and “Forward-Looking Statements.” The projections also reflect assumptions as to certain business decisions that are subject to change. As a result, actual results may differ materially from those contained in the projections. Accordingly, there can be no assurance that the projections will be realized.

Certain of the prospective financial information set forth herein may be considered non-U.S. GAAP financial measures. The independent valuer believed this information could be useful in valuing the properties. Non-U.S. GAAP financial measures should not be considered in isolation from, or as a substitute for, financial information presented in compliance with U.S. GAAP, and non-U.S. GAAP financial measures may not be comparable to similarly titled amounts used by other companies.

The inclusion of the summary of the projections in this prospectus/consent solicitation should not be regarded as an indication that any of the company, the subject LLCs or the supervisor or their respective affiliates, advisors or representatives considered the projections to be predictive of actual future events, and the projections should not be relied upon as such. None of the company, the subject LLCs or the supervisor or their respective affiliates, advisors, officers, directors, partners or representatives can give you any assurance that actual results will not differ from the projections, and none of them undertakes any obligation to update or otherwise revise or reconcile the projections to reflect circumstances existing after the date the projections were generated or to reflect the occurrence of future events even in the event that any or all of the assumptions underlying the projections are shown to be in error. None of the company, the supervisor and the subject LLCs intend to make publicly available any update or other revision to the projections. None of the company, the supervisor and the subject LLCs or their respective affiliates, advisors, officers, directors, partners or representatives has made or makes any representation to any participant or other person regarding the company’s or the subject LLCs ultimate performance compared to the information contained in the projections or that forecasted results will be achieved. None of the subject LLCs, the private entities, the management companies or any of their affiliates has made any representation to the company concerning the projections.


The projections were prepared solely to determine the relative value among the subject LLCs, the private entities and the management companies and to establish exchange values to facilitate the consolidation and should not be relied upon for any other purpose, including without limitation, as an indicator of future performance of the company, the properties, the subject LLCs, the private entities or the management companies. The projections should not be relied upon determining the market value or the estimated value of the company after giving effect to the consolidation and the IPO. The actual performance of the properties and management companies may be materially different from these projections because of changes in market conditions and many other factors.

One Grand Central Place

Long-term DCF Method Estimate

 

For the Years Ending          Year 1
Jun-2012
    Year 2
Jun-2013
    Year 3
Jun-2014
    Year 4
Jun-2015
    Year 5
Jun-2016
    Year 6
Jun-2017
    Year 7
Jun-2018
    Year 8
Jun-2019
    Year 9
Jun-2020
    Year 10
Jun-2021
    Year 11
Jun-2022
    Year 12
Jun-2023
    Year 13
Jun-2024
    Year 14
Jun-2025
    Year 15
Jun-2026
 

Total Potential Gross Rev

       59,387,090        65,038,112        70,346,400        73,237,430        77,617,476        80,138,941        84,777,160        86,803,214        88,580,309        91,539,962        93,727,063        97,357,017        102,428,576        105,423,227        108,803,445   

General Vacancy

             (107,624     (1,489,689     (804,930     (782,832     (996,177     (826,722     (967,317     (3,406       (898,113     (940,839     (1,351,218

Collection Loss

       (593,871     (650,381     (703,464     (732,374     (776,175     (801,389     (847,772     (868,032     (885,803     (915,400     (937,271     (973,570     (1,024,286     (1,054,232     (1,088,034
                                
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Effective Gross Revenue

       58,793,219        64,387,731        69,642,936        72,397,432        75,351,612        78,532,622        83,146,556        84,939,005        86,867,784        89,657,245        92,786,386        96,383,447        100,506,177        103,428,156        106,364,193   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Operating Expenses

                                

Payroll

       1,974,908        2,034,155        2,095,180        2,158,035        2,222,776        2,289,460        2,358,143        2,428,888        2,501,754        2,576,807        2,654,111        2,733,735        2,815,747        2,900,219        2,987,226   

Cleaning

       4,030,425        4,151,338        4,275,878        4,404,154        4,536,279        4,672,367        4,812,538        4,956,914        5,105,622        5,258,790        5,416,554        5,579,051        5,746,422        5,918,815        6,096,379   

Utilities

       5,508,248        5,673,495        5,843,700        6,019,011        6,199,582        6,385,569        6,577,136        6,774,450        6,977,684        7,187,014        7,402,625        7,624,703        7,853,445        8,089,048        8,331,719   

Security

       1,025,000        1,055,750        1,087,423        1,120,045        1,153,647        1,188,256        1,223,904        1,260,621        1,298,439        1,337,393        1,377,514        1,418,840        1,461,405        1,505,247        1,550,404   

Repairs & Maintenance

       2,512,298        2,369,000        2,440,070        2,513,272        2,588,670        2,666,330        2,746,320        2,828,710        2,913,571        3,000,978        3,091,008        3,183,738        3,279,250        3,377,628        3,478,956   

Management Fee

       587,932        643,877        696,429        723,974        753,516        785,326        831,466        849,390        868,678        896,572        927,864        963,834        1,005,062        1,034,282        1,063,642   

Professional Fees/Admin

       1,571,866        1,260,000        1,297,800        1,336,734        1,376,836        1,418,141        1,460,685        1,504,506        1,549,641        1,596,130        1,644,014        1,693,335        1,744,135        1,796,459        1,850,352   

Real Estate Taxes

       11,245,488        11,454,662        11,665,652        11,878,470        12,192,599        12,614,408        13,051,043        13,503,026        13,970,896        14,455,212        14,922,075        15,369,737        15,830,829        16,305,754        16,794,927   

Bid Tax

       192,353        192,353        192,353        192,353        192,353        192,353        192,353        192,353        192,353        192,353        192,353        192,353        192,353        192,353        192,353   

Insurance

       470,216        484,322        498,852        513,818        529,232        545,109        561,462        578,306        595,656        613,525        631,931        650,889        670,416        690,528        711,244   
                                
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Operating Expenses

       29,118,734        29,318,952        30,093,337        30,859,866        31,745,490        32,757,319        33,815,050        34,877,164        35,974,294        37,114,774        38,260,049        39,410,215        40,599,064        41,810,333        43,057,202   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Net Operating Income

       29,674,485        35,068,779        39,549,599        41,537,566        43,606,122        45,775,303        49,331,506        50,061,841        50,893,490        52,542,471        54,526,337        56,973,232        59,907,113        61,617,823        63,306,991   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Leasing & Capital Costs

                                

Tenant Improvements

       5,658,252        4,221,476        2,184,532        2,427,679        829,874        1,802,465        2,201,267        2,398,914        2,004,113        2,422,847        6,092,973        5,216,704        2,490,288        3,449,947        2,608,895   

Leasing Commissions

       2,551,851        2,632,529        2,238,673        1,712,171        1,029,474        2,487,327        1,741,413        1,858,651        1,874,236        2,085,560        4,791,464        3,699,467        3,221,129        2,477,491        2,257,908   

PB Work

       3,618,709        3,194,709        1,848,759                           

Capital Improvements

       6,696,104        5,827,894        3,247,559        1,551,931        1,266,375        1,197,472        1,376,790        850,115        265,197        145,846             

Base Building

       1,150,000        1,390,500        1,135,163        1,245,709        1,012,958        799,899        1,635,852        1,709,525        1,456,786        1,774,492             
                                
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Leasing & Capital Costs

       19,674,916        17,267,108        10,654,686        6,937,490        4,138,681        6,287,163        6,955,322        6,817,205        5,600,332        6,428,745        10,884,437        8,916,171        5,711,417        5,927,438        4,866,803   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Cash Flow Before Debt Service & Taxes

     $ 9,999,569      $ 17,801,671      $ 28,894,913      $ 34,600,076      $ 39,467,441      $ 39,488,140      $ 42,376,184      $ 43,244,636      $ 45,293,158      $ 46,113,726      $ 43,641,900      $ 48,057,061      $ 54,195,696      $ 55,690,385      $ 58,440,188   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Fixed Rents

                                

Basic Rent

       24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000   

Primary Additional Rent

       1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Fixed Rent

       1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800   

Overage Rent

                                

Total Income

       58,793,219        64,387,731        69,642,936        72,397,432        75,351,612        78,532,622        83,146,556        84,939,005        86,867,784        89,657,245        92,786,386        96,383,447        100,506,177        103,428,156        106,364,193   

Total Operating Expense

       (29,118,734     (29,318,952     (30,093,337     (30,859,866     (31,745,490     (32,757,319     (33,815,050     (34,877,164     (35,974,294     (37,114,774     (38,260,049     (39,410,215     (40,599,064     (41,810,333     (43,057,202
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Net Operating Income

       29,674,485        35,068,779        39,549,599        41,537,566        43,606,122        45,775,303        49,331,506        50,061,841        50,893,490        52,542,471        54,526,337        56,973,232        59,907,113        61,617,823        63,306,991   

Less: Total Capital Expenses

       (19,674,916     (17,267,108     (10,654,686     (6,937,490     (4,138,681     (6,287,163     (6,955,322     (6,817,205     (5,600,332     (6,428,745     (10,884,437     (8,916,171     (5,711,417     (5,927,438     (4,866,803

Less: Total Fixed Rent

       (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Income Subject to Overage Rent

       8,921,769        16,723,871        27,817,113        33,522,276        38,389,641        38,410,340        41,298,384        42,166,836        44,215,358        45,035,926        42,564,100        46,979,261        53,117,896        54,612,585        57,362,388   

Exclusion

       —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —     
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Remainder for Overage

       8,921,769        16,723,871        27,817,113        33,522,276        38,389,641        38,410,340        41,298,384        42,166,836        44,215,358        45,035,926        42,564,100        46,979,261        53,117,896        54,612,585        57,362,388   

Overage Rent %

       50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Overage Rent @ 50%

       4,460,885        8,361,936        13,908,557        16,761,138        19,194,821        19,205,170        20,649,192        21,083,418        22,107,679        22,517,963        21,282,050        23,489,631        26,558,948        27,306,293        28,681,194   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

PV to Fee

                                

Basic rent

       24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000   

Additional/Primary Rent

       1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800   

Overage Rent

       4,460,885        8,361,936        13,908,557        16,761,138        19,194,821        19,205,170        20,649,192        21,083,418        22,107,679        22,517,963        21,282,050        23,489,631        26,558,948        27,306,293        28,681,194   

Future Fee Simple Value (see below)

                                
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Cash Flow to Fee

       5,538,685        9,439,736        14,986,357        17,838,938        20,272,621        20,282,970        21,726,992        22,161,218        23,185,479        23,595,763        22,359,850        24,567,431        27,636,748        28,384,093        29,758,994   

Discount Rate

     7.78                              
  

 

 

                               

PV to Fee

     379,000,000                                 
  

 

 

                               

PV to Operator

                                

Cash Flow Before Debt Service

       9,999,569        17,801,671        28,894,913        34,600,076        39,467,441        39,488,140        42,376,184        43,244,636        45,293,158        46,113,726        43,641,900        48,057,061        54,195,696        55,690,385        58,440,188   

Fixed Rents

       (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800

Overage Rent

       (4,460,885     (8,361,936     (13,908,557     (16,761,138     (19,194,821     (19,205,170     (20,649,192     (21,083,418     (22,107,679     (22,517,963     (21,282,050     (23,489,631     (26,558,948     (27,306,293     (28,681,194
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Cash Flow to Operator

       4,460,885        8,361,936        13,908,557        16,761,138        19,194,821        19,205,170        20,649,192        21,083,418        22,107,679        22,517,963        21,282,050        23,489,631        26,558,948        27,306,293        28,681,194   

Discount Rate

     8.28                              
  

 

 

                               

PV to Operator

     308,000,000                                 
  

 

 

                               

Combined Value

     687,000,000                                 
  

 

 

                               

Future Fee Simple Value

                                

Cash Flow Before Debt Service

       9,999,569        17,801,671        28,894,913        34,600,076        39,467,441        39,488,140        42,376,184        43,244,636        45,293,158        46,113,726             

Reversion

                                

Net Operating Income

                           54,526,337        56,973,232        59,907,113       

Average NOI

                         57,135,561             

Cap Rate

     6.00                       6.00          
                      

 

 

           

Value

                         952,259,344             

Selling Expense

     2.50                       (23,806,484          
                      

 

 

           

Net Sale Proceeds

                         928,452,861             
                      

 

 

           

Fee Simple Value Today

                                

Cash Flow Before Debt Service

       9,999,569        17,801,671        28,894,913        34,600,076        39,467,441        39,488,140        42,376,184        43,244,636        45,293,158        46,113,726             

Net Sale Proceeds

       —          —          —          —          —          —          —          —          —          928,452,861             
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

           

Total

       9,999,569        17,801,671        28,894,913        34,600,076        39,467,441        39,488,140        42,376,184        43,244,636        45,293,158        974,566,587             

Discount Rate

     7.25                              
  

 

 

                               

Fee Simple Value Today

     687,000,000                                 
  

 

 

                               

Future Fee Simple Value

                                

Fee Simple Value Today

     687,000,000                                 

Growth Rate

       3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Future Fee Simple Value

       707,610,000        728,838,300        750,703,449        773,224,552        796,421,289        820,313,928        844,923,346        870,271,046        896,379,177        923,270,553        950,968,669        979,497,729        1,008,882,661        1,039,149,141        1,070,323,615   

 

Page 1 of 16


The projections were prepared solely to determine the relative value among the subject LLCs, the private entities and the management companies and to establish exchange values to facilitate the consolidation and should not be relied upon for any other purpose, including without limitation, as an indicator of future performance of the company, the properties, the subject LLCs, the private entities or the management companies. The projections should not be relied upon determining the market value or the estimated value of the company after giving effect to the consolidation and the IPO. The actual performance of the properties and management companies may be materially different from these projections because of changes in market conditions and many other factors.

 

One Grand Central Place

Long-term DCF Method Estimate

 

For the Years Ending         Year 16
Jun-2027
    Year 17
Jun-2028
    Year 18
Jun-2029
    Year 19
Jun-2030
    Year 20
Jun-2031
    Year 21
Jun-2032
    Year 22
Jun-2033
    Year 23
Jun-2034
    Year 24
Jun-2035
    Year 25
Jun-2036
    Year 26
Jun-2037
    Year 27
Jun-2038
    Year 28
Jun-2039
    Year 29
Jun-2040
    Year 30
Jun-2041
 

Total Potential Gross Rev

      112,398,891        115,862,719        119,347,767        122,825,886        126,209,959        127,015,735        132,188,048        137,559,374        142,044,606        145,509,809        151,752,099        155,649,200        160,155,008        165,039,048        168,983,589   

General Vacancy

      (1,172,947     (1,242,488     (1,215,931     (1,428,993     (1,262,174       (249,529     (1,020,513     (1,391,010     (1,316,323     (2,286,350     (1,496,925     (1,403,794     (1,621,603     (1,480,760

Collection Loss

      (1,123,989     (1,158,627     (1,193,478     (1,228,259     (1,262,100     (1,270,157     (1,321,880     (1,375,594     (1,420,446     (1,455,098     (1,517,521     (1,556,492     (1,601,550     (1,650,390     (1,689,836
                               
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Effective Gross Revenue

      110,101,955        113,461,604        116,938,358        120,168,634        123,685,685        125,745,578        130,616,639        135,163,267        139,233,150        142,738,388        147,948,228        152,595,783        157,149,664        161,767,055        165,812,993   
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Operating Expenses

                               

Payroll

      3,076,842        3,169,148        3,264,222        3,362,149        3,463,013        3,566,904        3,673,911        3,784,128        3,897,652        4,014,581        4,135,019        4,259,069        4,386,841        4,518,447        4,654,000   

Cleaning

      6,279,271        6,467,649        6,661,678        6,861,529        7,067,375        7,279,396        7,497,778        7,722,711        7,954,392        8,193,024        8,438,815        8,691,979        8,952,739        9,221,321        9,497,961   

Utilities

      8,581,671        8,839,121        9,104,295        9,377,424        9,658,746        9,948,509        10,246,964        10,554,373        10,871,004        11,197,134        11,533,048        11,879,040        12,235,411        12,602,473        12,980,547   

Security

      1,596,917        1,644,824        1,694,169        1,744,994        1,797,344        1,851,264        1,906,802        1,964,006        2,022,926        2,083,614        2,146,122        2,210,506        2,276,821        2,345,126        2,415,480   

Repairs & Maintenance

      3,583,325        3,690,825        3,801,550        3,915,596        4,033,064        4,154,056        4,278,678        4,407,038        4,539,249        4,675,426        4,815,689        4,960,160        5,108,965        5,262,234        5,420,101   

Management Fee

      1,101,020        1,134,616        1,169,384        1,201,686        1,236,857        1,257,456        1,306,166        1,351,633        1,392,332        1,427,384        1,479,482        1,525,958        1,571,497        1,617,671        1,658,130   

Professional Fees/Admin

      1,905,863        1,963,039        2,021,930        2,082,588        2,145,066        2,209,418        2,275,700        2,343,971        2,414,290        2,486,719        2,561,321        2,638,160        2,717,305        2,798,824        2,882,789   

Real Estate Taxes

      17,298,775        17,817,738        18,352,270        18,902,838        19,469,923        20,054,021        20,655,642        21,275,311        21,913,570        22,570,977        23,248,107        23,945,550        24,663,916        25,403,834        26,165,949   

Bid Tax

      192,353        192,353        192,353        192,353        192,353        192,353        192,353        192,353        192,353        192,353        192,353        192,353        192,353        192,353        192,353   

Insurance

      732,581        754,559        777,195        800,511        824,527        849,262        874,740        900,982        928,012        955,852        984,528        1,014,064        1,044,486        1,075,820        1,108,095   
                               
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Operating Expenses

      44,348,618        45,673,872        47,039,046        48,441,668        49,888,268        51,362,639        52,908,734        54,496,506        56,125,780        57,797,064        59,534,484        61,316,839        63,150,334        65,038,103        66,975,405   
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Net Operating Income

      65,753,337        67,787,732        69,899,312        71,726,966        73,797,417        74,382,939        77,707,905        80,666,761        83,107,370        84,941,324        88,413,744        91,278,944        93,999,330        96,728,952        98,837,588   
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Leasing & Capital Costs

                               

Tenant Improvements

      2,638,971        2,314,515        3,393,521        3,548,026        3,306,997        8,398,616        6,739,638        3,178,530        4,415,639        4,356,871        3,701,847        2,857,349        4,432,646        4,798,226        4,802,231   

Leasing Commissions

      2,071,844        3,500,469        2,717,905        2,711,344        3,059,063        6,207,212        4,657,423        4,594,270        3,048,807        3,781,540        2,746,531        4,538,321        3,687,096        3,241,549        4,116,548   

PB Work

                               

Capital Improvements

                               

Base Building

                               
                               
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Leasing & Capital Costs

      4,710,815        5,814,984        6,111,426        6,259,370        6,366,060        14,605,828        11,397,061        7,772,800        7,464,446        8,138,411        6,448,378        7,395,670        8,119,742        8,039,775        8,918,779   
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Cash Flow Before Debt Service & Taxes

    $ 61,042,522      $ 61,972,748      $ 63,787,886      $ 65,467,596      $ 67,431,357      $ 59,777,111      $ 66,310,844      $ 72,893,961      $ 75,642,924      $ 76,802,913      $ 81,965,366      $ 83,883,274      $ 85,879,588      $ 88,689,177      $ 89,918,809   
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Fixed Rents

                               

Basic Rent

      24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000   

Primary Additional Rent

      1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800   
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Fixed Rent

      1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800   

Overage Rent

                               

Total Income

      110,101,955        113,461,604        116,938,358        120,168,634        123,685,685        125,745,578        130,616,639        135,163,267        139,233,150        142,738,388        147,948,228        152,595,783        157,149,664        161,767,055        165,812,993   

Total Operating Expense

      (44,348,618     (45,673,872     (47,039,046     (48,441,668     (49,888,268     (51,362,639     (52,908,734     (54,496,506     (56,125,780     (57,797,064     (59,534,484     (61,316,839     (63,150,334     (65,038,103     (66,975,405
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Net Operating Income

      65,753,337        67,787,732        69,899,312        71,726,966        73,797,417        74,382,939        77,707,905        80,666,761        83,107,370        84,941,324        88,413,744        91,278,944        93,999,330        96,728,952        98,837,588   

Less: Total Capital Expenses

      (4,710,815     (5,814,984     (6,111,426     (6,259,370     (6,366,060     (14,605,828     (11,397,061     (7,772,800     (7,464,446     (8,138,411     (6,448,378     (7,395,670     (8,119,742     (8,039,775     (8,918,779

Less: Total Fixed Rent

      (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Income Subject to Overage Rent

      59,964,722        60,894,948        62,710,086        64,389,796        66,353,557        58,699,311        65,233,044        71,816,161        74,565,124        75,725,113        80,887,566        82,805,474        84,801,788        87,611,377        88,841,009   

Exclusion

      —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —     
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Remainder for Overage

      59,964,722        60,894,948        62,710,086        64,389,796        66,353,557        58,699,311        65,233,044        71,816,161        74,565,124        75,725,113        80,887,566        82,805,474        84,801,788        87,611,377        88,841,009   

Overage Rent %

      50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Overage Rent @ 50%

      29,982,361        30,447,474        31,355,043        32,194,898        33,176,779        29,349,656        32,616,522        35,908,081        37,282,562        37,862,557        40,443,783        41,402,737        42,400,894        43,805,689        44,420,505   
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

PV to Fee

                               

Basic rent

      24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000   

Additional/Primary Rent

      1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800   

Overage Rent

      29,982,361        30,447,474        31,355,043        32,194,898        33,176,779        29,349,656        32,616,522        35,908,081        37,282,562        37,862,557        40,443,783        41,402,737        42,400,894        43,805,689        44,420,505   

Future Fee Simple Value (see below)

                               
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Cash Flow to Fee

      31,060,161        31,525,274        32,432,843        33,272,698        34,254,579        30,427,456        33,694,322        36,985,881        38,360,362        38,940,357        41,521,583        42,480,537        43,478,694        44,883,489        45,498,305   

Discount Rate

    7.78                              
 

 

 

                               

PV to Fee

    379,000,000                                 
 

 

 

                               

PV to Operator

                               

Cash Flow Before Debt Service

      61,042,522        61,972,748        63,787,886        65,467,596        67,431,357        59,777,111        66,310,844        72,893,961        75,642,924        76,802,913        81,965,366        83,883,274        85,879,588        88,689,177        89,918,809   

Fixed Rents

      (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800

Overage Rent

      (29,982,361     (30,447,474     (31,355,043     (32,194,898     (33,176,779     (29,349,656     (32,616,522     (35,908,081     (37,282,562     (37,862,557     (40,443,783     (41,402,737     (42,400,894     (43,805,689     (44,420,505
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Cash Flow to Operator

      29,982,361        30,447,474        31,355,043        32,194,898        33,176,779        29,349,656        32,616,522        35,908,081        37,282,562        37,862,557        40,443,783        41,402,737        42,400,894        43,805,689        44,420,505   

Discount Rate

    8.28                              
 

 

 

                               

PV to Operator

    308,000,000                                 
 

 

 

                               

Combined Value

    687,000,000                                 
 

 

 

                               

Future Fee Simple Value

                               

Cash Flow Before Debt Service

                               

Reversion

                               
                               

Net Operating Income

                               

Average NOI

                               

Cap Rate

    6.00                              

Value

                               

Selling Expense

    2.50                              

Net Sale Proceeds

                               

Fee Simple Value Today

                               
                               

Cash Flow Before Debt Service

                               

Net Sale Proceeds

                               

Total

                               

Discount Rate

    7.25                              
 

 

 

                               

Fee Simple Value Today

    687,000,000                                 
 

 

 

                               

Future Fee Simple Value

                               

Fee Simple Value Today

    687,000,000                                 

Growth Rate

      3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Future Fee Simple Value

      1,102,433,324        1,135,506,323        1,169,571,513        1,204,658,658        1,240,798,418        1,278,022,371        1,316,363,042        1,355,853,933        1,396,529,551        1,438,425,438        1,481,578,201        1,526,025,547        1,571,806,313        1,618,960,503        1,667,529,318   

 

Page 2 of 16


The projections were prepared solely to determine the relative value among the subject LLCs, the private entities and the management companies and to establish exchange values to facilitate the consolidation and should not be relied upon for any other purpose, including without limitation, as an indicator of future performance of the company, the properties, the subject LLCs, the private entities or the management companies. The projections should not be relied upon determining the market value or the estimated value of the company after giving effect to the consolidation and the IPO. The actual performance of the properties and management companies may be materially different from these projections because of changes in market conditions and many other factors.

 

One Grand Central Place

Long-term DCF Method Estimate

 

For the Years Ending         Year 31
Jun-2042
    Year 32
Jun-2043
    Year 33
Jun-2044
    Year 34
Jun-2045
    Year 35
Jun-2046
    Year 36
Jun-2047
    Year 37
Jun-2048
    Year 38
Jun-2049
    Year 39
Jun-2050
    Year 40
Jun-2051
    Jun-2052     Jun-2053     Jun-2054     Jun-2055     Jun-2056  

Total Potential Gross Rev

      170,948,797        178,670,135        183,185,921        191,186,613        195,082,705        203,578,953        209,766,786        215,698,307        221,989,616        227,827,422             

General Vacancy

      (14,686     (687,567     (1,189,497     (2,201,929     (1,349,267     (2,761,061     (2,734,512     (1,946,455     (2,583,279     (1,885,838          

Collection Loss

      (1,709,488     (1,786,701     (1,831,859     (1,911,866     (1,950,827     (2,035,790     (2,097,668     (2,156,983     (2,219,896     (2,278,274          

Assumed Growth Rate

                          3.00     3.00     3.00     3.00     3.00
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

           

Effective Gross Revenue

      169,224,623        176,195,867        180,164,565        187,072,818        191,782,611        198,782,102        204,934,606        211,594,869        217,186,441        223,663,310        230,373,209        237,284,406        244,402,938        251,735,026        259,287,077   
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

           

Operating Expenses

                               

Payroll

      4,793,620        4,937,429        5,085,552        5,238,118        5,395,262        5,557,119        5,723,833        5,895,548        6,072,414        6,254,587             

Cleaning

      9,782,899        10,076,386        10,378,678        10,690,038        11,010,739        11,341,062        11,681,293        12,031,732        12,392,684        12,764,465             

Utilities

      13,369,964        13,771,063        14,184,194        14,609,720        15,048,012        15,499,452        15,964,436        16,443,369        16,936,670        17,444,770             

Security

      2,487,944        2,562,582        2,639,460        2,718,644        2,800,203        2,884,209        2,970,735        3,059,857        3,151,653        3,246,203             

Repairs & Maintenance

      5,582,704        5,750,185        5,922,690        6,100,371        6,283,382        6,471,884        6,666,040        6,866,021        7,072,002        7,284,162             

Management Fee

      1,692,246        1,761,959        1,801,646        1,870,728        1,917,826        1,987,821        2,049,346        2,115,949        2,171,864        2,236,633             

Professional Fees/Admin

      2,969,273        3,058,351        3,150,101        3,244,604        3,341,942        3,442,201        3,545,467        3,651,831        3,761,386        3,874,227             

Real Estate Taxes

      26,950,927        27,759,455        28,592,239        29,450,006        30,333,506        31,243,511        32,180,817        33,146,241        34,140,628        35,164,847             

Bid Tax

      192,353        192,353        192,353        192,353        192,353        192,353        192,353        192,353        192,353        192,353             

Insurance

      1,141,338        1,175,578        1,210,845        1,247,170        1,284,586        1,323,123        1,362,817        1,403,701        1,445,812        1,489,187             

Assumed Growth Rate

                          3.00     3.00     3.00     3.00     3.00
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

           

Total Operating Expenses

      68,963,268        71,045,341        73,157,758        75,361,752        77,607,811        79,942,735        82,337,137        84,806,602        87,337,466        89,951,434        92,649,977        95,429,476        98,292,361        101,241,131        104,278,365   
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

           

Net Operating Income

      100,261,355        105,150,526        107,006,807        111,711,066        114,174,800        118,839,367        122,597,469        126,788,267        129,848,975        133,711,876        137,723,232        141,854,929        146,110,577        150,493,894        155,008,711   
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

           

Leasing & Capital Costs

                               

Tenant Improvements

      10,757,600        8,723,978        4,584,868        5,487,018        6,579,807        5,473,984        3,403,495        5,626,047        5,305,187        5,977,298             

Leasing Commissions

      8,607,709        3,416,815        8,603,550        4,422,440        5,102,461        4,205,934        5,689,489        4,164,388        4,912,975        5,026,492             

PB Work

                               

Capital Improvements

                               

Base Building

                               

Assumed Growth Rate

                            3.00     3.00     3.00     3.00
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

           

Total Leasing & Capital Cost

      19,365,309        12,140,793        13,188,418        9,909,458        11,682,268        9,679,918        9,092,984        9,790,435        10,218,162        11,003,790        9,017,575        9,288,102        9,566,745        9,853,748        10,149,360   
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

           

Cash Flow Before Debt Serice & Taxes

    $ 80,896,046      $ 93,009,733      $ 93,818,389      $ 101,801,608      $ 102,492,532      $ 109,159,449      $ 113,504,485      $ 116,997,832      $ 119,630,813      $ 122,708,086        128,705,657        132,566,827        136,543,832        140,640,147        144,859,351   
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

           

Fixed Rents

                               

Basic Rent

      24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000   

Primary Additional Rent

      1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800   
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Fixed Rent

      1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800   

Overage Rent

                               

Total Income

      169,224,623        176,195,867        180,164,565        187,072,818        191,782,611        198,782,102        204,934,606        211,594,869        217,186,441        223,663,310        230,373,209        237,284,406        244,402,938        251,735,026        259,287,077   

Total Operating Expense

      (68,963,268     (71,045,341     (73,157,758     (75,361,752     (77,607,811     (79,942,735     (82,337,137     (84,806,602     (87,337,466     (89,951,434     (92,649,977     (95,429,476     (98,292,361     (101,241,131     (104,278,365
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Net Operating Income

      100,261,355        105,150,526        107,006,807        111,711,066        114,174,800        118,839,367        122,597,469        126,788,267        129,848,975        133,711,876        137,723,232        141,854,929        146,110,577        150,493,894        155,008,711   

Less: Total Capital Expenses

      (19,365,309     (12,140,793     (13,188,418     (9,909,458     (11,682,268     (9,679,918     (9,092,984     (9,790,435     (10,218,162     (11,003,790     (9,017,575     (9,288,102     (9,566,745     (9,853,748     (10,149,360

Less: Total Fixed Rent

      (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Income Subject to Overage Rent

      79,818,246        91,931,933        92,740,589        100,723,808        101,414,732        108,081,649        112,426,685        115,920,032        118,553,013        121,630,286        127,627,857        131,489,027        135,466,032        139,562,347        143,781,551   

Exclusion

      —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —     
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Remainder for Overage

      79,818,246        91,931,933        92,740,589        100,723,808        101,414,732        108,081,649        112,426,685        115,920,032        118,553,013        121,630,286        127,627,857        131,489,027        135,466,032        139,562,347        143,781,551   

Overage Rent %

      50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Overage Rent @ 50%

      39,909,123        45,965,967        46,370,295        50,361,904        50,707,366        54,040,825        56,213,343        57,960,016        59,276,507        60,815,143        63,813,929        65,744,514        67,733,016        69,781,173        71,890,776   
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

PV to Fee

                               

Basic rent

      24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000   

Additional/Primary Rent

      1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800   

Overage Rent

      39,909,123        45,965,967        46,370,295        50,361,904        50,707,366        54,040,825        56,213,343        57,960,016        59,276,507        60,815,143        63,813,929        65,744,514        67,733,016        69,781,173        71,890,776   

Future Fee Simple Value (see below)

                               
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Cash Flow to Fee

      40,986,923        47,043,767        47,448,095        51,439,704        51,785,166        55,118,625        57,291,143        59,037,816        60,354,307        61,892,943        64,891,729        66,822,314        68,810,816        70,858,973        72,968,576   

Discount Rate

    7.78 %                               
 

 

 

                               

PV to Fee

    379,000,000                                 
 

 

 

                               

PV to Operator

                               

Cash Flow Before Debt Service

      80,896,046        93,009,733        93,818,389        101,801,608        102,492,532        109,159,449        113,504,485        116,997,832        119,630,813        122,708,086        128,705,657        132,566,827        136,543,832        140,640,147        144,859,351   

Fixed Rents

      (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800

Overage Rent

      (39,909,123     (45,965,967     (46,370,295     (50,361,904     (50,707,366     (54,040,825     (56,213,343     (57,960,016     (59,276,507     (60,815,143     (63,813,929     (65,744,514     (67,733,016     (69,781,173     (71,890,776
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Cash Flow to Operator

      39,909,123        45,965,967        46,370,295        50,361,904        50,707,366        54,040,825        56,213,343        57,960,016        59,276,507        60,815,143        63,813,929        65,744,514        67,733,016        69,781,173        71,890,776   

Discount Rate

    8.28 %                               
 

 

 

                               

PV to Operator

    308,000,000                                 
 

 

 

                               

Combined Value

    687,000,000                                 
 

 

 

                               

Future Fee Simple Value

                               

Cash Flow Before Debt Service

                               

Reversion

                               

Net Operating Income

                               

Average NOI

                               

Cap Rate

    6.00 %                               

Value

                               

Selling Expense

    2.50 %                               

Net Sale Proceeds

                               

Fee Simple Value Today

                               

Cash Flow Before Debt Service

                               

Net Sale Proceeds

                               

Total

                               

Discount Rate

    7.25 %                               
 

 

 

                               

Fee Simple Value Today

    687,000,000                                 
 

 

 

                               

Future Fee Simple Value

                               

Fee Simple Value Today

    687,000,000                                 

Growth Rate

      3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Future Fee Simple Value

      1,717,555,197        1,769,081,853        1,822,154,309        1,876,818,938        1,933,123,506        1,991,117,211        2,050,850,728        2,112,376,250        2,175,747,537        2,241,019,963        2,308,250,562        2,377,498,079        2,448,823,021        2,522,287,712        2,597,956,343   

 

Page 3 of 16


The projections were prepared solely to determine the relative value among the subject LLCs, the private entities and the management companies and to establish exchange values to facilitate the consolidation and should not be relied upon for any other purpose, including without limitation, as an indicator of future performance of the company, the properties, the subject LLCs, the private entities or the management companies. The projections should not be relied upon determining the market value or the estimated value of the company after giving effect to the consolidation and the IPO. The actual performance of the properties and management companies may be materially different from these projections because of changes in market conditions and many other factors.

 

One Grand Central Place

Long-term DCF Method Estimate

 

For the Years Ending          Jun-2057     Jun-2058     Jun-2059     Jun-2060     Jun-2061     Jun-2062     Jun-2063     Jun-2064     Jun-2065     Jun-2066     Jun-2067     Jun-2068     Jun-2069     Jun-2070     Jun-2071  

Total Potential Gross Rev

                                

General Vacancy

                                

Collection Loss

                                

Assumed Growth Rate

       3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00

Effective Gross Revenue

       267,065,689        275,077,660        283,329,989        291,829,889        300,584,786        309,602,329        318,890,399        328,457,111        338,310,825        348,460,149        358,913,954        369,681,372        380,771,814        392,194,968        403,960,817   

Operating Expenses

                                

Payroll

                                

Cleaning

                                

Utilities

                                

Security

                                

Repairs & Maintenance

                                

Management Fee

                                

Professional Fees/Admin

                                

Real Estate Taxes

                                

Bid Tax

                                

Insurance

                                
       3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00

Total Operating Expenses

       107,406,716        110,628,918        113,947,785        117,366,219        120,887,205        124,513,822        128,249,236        132,096,713        136,059,615        140,141,403        144,345,645        148,676,015        153,136,295        157,730,384        162,462,296   

Net Operating Income

       159,658,973        164,448,742        169,382,204        174,463,670        179,697,580        185,088,508        190,641,163        196,360,398        202,251,210        208,318,746        214,568,308        221,005,358        227,635,518        234,464,584        241,498,521   

Leasing & Capital Costs

                                

Tenant Improvements

                                

Leasing Commissions

                                

PB Work

                                

Capital Improvements

                                

Base Building

                                

Assumed Growth Rate

       3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00

Total Leasing & Capital Costs

       10,453,841        10,767,456        11,090,480        11,423,194        11,765,890        12,118,867        12,482,433        12,856,906        13,242,613        13,639,891        14,049,088        14,470,560        14,904,677        15,351,818        15,812,372   

Cash Flow Before Debt Service & Taxes

       149,205,132        153,681,286        158,291,724        163,040,476        167,931,690        172,969,641        178,158,730        183,503,492        189,008,597        194,678,855        200,519,221        206,534,797        212,730,841        219,112,766        225,686,149   

Fixed Rents

                                

Basic Rent

       24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000   

Primary Additional Rent

       1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Fixed Rent

       1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800   

Overage Rent

                                

Total Income

       267,065,689        275,077,660        283,329,989        291,829,889        300,584,786        309,602,329        318,890,399        328,457,111        338,310,825        348,460,149        358,913,954        369,681,372        380,771,814        392,194,968        403,960,817   

Total Operating Expense

       (107,406,716     (110,628,918     (113,947,785     (117,366,219     (120,887,205     (124,513,822     (128,249,236     (132,096,713     (136,059,615     (140,141,403     (144,345,645     (148,676,015     (153,136,295     (157,730,384     (162,462,296
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Net Operating Income

       159,658,973        164,448,742        169,382,204        174,463,670        179,697,580        185,088,508        190,641,163        196,360,398        202,251,210        208,318,746        214,568,308        221,005,358        227,635,518        234,464,584        241,498,521   

Less: Total Capital Expenses

       (10,453,841     (10,767,456     (11,090,480     (11,423,194     (11,765,890     (12,118,867     (12,482,433     (12,856,906     (13,242,613     (13,639,891     (14,049,088     (14,470,560     (14,904,677     (15,351,818     (15,812,372

Less: Total Fixed Rent

       (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Income Subject to Overage Rent

       148,127,332        152,603,486        157,213,924        161,962,676        166,853,890        171,891,841        177,080,930        182,425,692        187,930,797        193,601,055        199,441,421        205,456,997        211,653,041        218,034,966        224,608,349   

Exclusion

       —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —     
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Remainder for Overage

       148,127,332        152,603,486        157,213,924        161,962,676        166,853,890        171,891,841        177,080,930        182,425,692        187,930,797        193,601,055        199,441,421        205,456,997        211,653,041        218,034,966        224,608,349   

Overage Rent %

       50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Overage Rent @ 50%

       74,063,666        76,301,743        78,606,962        80,981,338        83,426,945        85,945,921        88,540,465        91,212,846        93,965,399        96,800,527        99,720,710        102,728,499        105,826,521        109,017,483        112,304,175   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

PV to Fee

                                

Basic rent

       24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000   

Additional/Primary Rent

       1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800   

Overage Rent

       74,063,666        76,301,743        78,606,962        80,981,338        83,426,945        85,945,921        88,540,465        91,212,846        93,965,399        96,800,527        99,720,710        102,728,499        105,826,521        109,017,483        112,304,175   

Future Fee Simple Value (see below)

                                
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Cash Flow to Fee

       75,141,466        77,379,543        79,684,762        82,059,138        84,504,745        87,023,721        89,618,265        92,290,646        95,043,199        97,878,327        100,798,510        103,806,299        106,904,321        110,095,283        113,381,975   

Discount Rate

     7.78                              
  

 

 

                               

PV to Fee

     379,000,000                                 
  

 

 

                               

PV to Operator

                                

Cash Flow Before Debt Service

       149,205,132        153,681,286        158,291,724        163,040,476        167,931,690        172,969,641        178,158,730        183,503,492        189,008,597        194,678,855        200,519,221        206,534,797        212,730,841        219,112,766        225,686,149   

Fixed Rents

       (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800

Overage Rent

       (74,063,666     (76,301,743     (78,606,962     (80,981,338     (83,426,945     (85,945,921     (88,540,465     (91,212,846     (93,965,399     (96,800,527     (99,720,710     (102,728,499     (105,826,521     (109,017,483     (112,304,175
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Cash Flow to Operator

       74,063,666        76,301,743        78,606,962        80,981,338        83,426,945        85,945,921        88,540,465        91,212,846        93,965,399        96,800,527        99,720,710        102,728,499        105,826,521        109,017,483        112,304,175   

Discount Rate

     8.28                              
  

 

 

                               

PV to Operator

     308,000,000                                 
  

 

 

                               

Combined Value

     687,000,000                                 
  

 

 

                               

Future Fee Simple Value

                                

Cash Flow Before Debt Service

                                

Reversion

                                

Net Operating Income

                                

Average NOI

                                

Cap Rate

     6.00                              

Value

                                

Selling Expense

     2.50                              

Net Sale Proceeds

                                

Fee Simple Value Today

                                
                                

Cash Flow Before Debt Service

                                

Net Sale Proceeds

                                

Total

                                

Discount Rate

     7.25                              
  

 

 

                               

Fee Simple Value Today

     687,000,000                                 
  

 

 

                               

Future Fee Simple Value

                                
                                

Fee Simple Value Today

     687,000,000                                 

Growth Rate

       3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Future Fee Simple Value

       2,675,895,034        2,756,171,885        2,838,857,041        2,924,022,752        3,011,743,435        3,102,095,738        3,195,158,610        3,291,013,368        3,389,743,769        3,491,436,082        3,596,179,165        3,704,064,540        3,815,186,476        3,929,642,070        4,047,531,332   

 

Page 4 of 16


The projections were prepared solely to determine the relative value among the subject LLCs, the private entities and the management companies and to establish exchange values to facilitate the consolidation and should not be relied upon for any other purpose, including without limitation, as an indicator of future performance of the company, the properties, the subject LLCs, the private entities or the management companies. The projections should not be relied upon determining the market value or the estimated value of the company after giving effect to the consolidation and the IPO. The actual performance of the properties and management companies may be materially different from these projections because of changes in market conditions and many other factors.

 

One Grand Central Place

Long-term DCF Method Estimate

 

For the Years Ending         Jun-2072     Jun-2073     Jun-2074     Jun-2075     Jun-2076     Jun-2077     Jun-2078     Jun-2079     Jun-2080     Jun-2081     Jun-2082     Jun-2083     Sep-2083  

Total Potential Gross Rev

                           

General Vacancy

                           

Collection Loss

                           

Assumed Growth Rate

      3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00

Effective Gross Revenue

      416,079,641        428,562,031        441,418,892        454,661,458        468,301,302        482,350,341        496,820,851        511,725,477        527,077,241        542,889,559        559,176,245        575,951,533        593,230,079   

Operating Expenses

                           

Payroll

                           

Cleaning

                           

Utilities

                           

Security

                           

Repairs & Maintenance

                           

Management Fee

                           

Professional Fees/Admin

                           

Real Estate Taxes

                           

Bid Tax

                           

Insurance

                           

Assumed Growth Rate

      3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00

Total Operating Expenses

      167,336,164        172,356,249        177,526,937        182,852,745        188,338,327        193,988,477        199,808,131        205,802,375        211,976,447        218,335,740        224,885,812        231,632,387        238,581,358   

Net Operating Income

      248,743,477        256,205,781        263,891,955        271,808,713        279,962,975        288,361,864        297,012,720        305,923,102        315,100,795        324,553,819        334,290,433        344,319,146        354,648,721   

Leasing & Capital Costs

                           

Tenant Improvements

                           

Leasing Commissions

                           

PB Work

                           

Capital Improvements

                           

Base Building

                           

Assumed Growth Rate

      3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00

Total Leasing & Capital Costs

      16,286,743        16,775,346        17,278,606        17,796,964        18,330,873        18,880,799        19,447,223        20,030,640        20,631,559        21,250,506        21,888,021        22,544,662        23,221,001   

Cash Flow Before Debt Service & Taxes

      232,456,734        239,430,436        246,613,349        254,011,749        261,632,102        269,481,065        277,565,497        285,892,462        294,469,236        303,303,313        312,402,412        321,774,484        331,427,719   

Fixed Rents

                           

Basic Rent

      24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000   

Primary Additional Rent

      1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800   
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Fixed Rent

      1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800        1,077,800   

Overage Rent

                           

Total Income

      416,079,641        428,562,031        441,418,892        454,661,458        468,301,302        482,350,341        496,820,851        511,725,477        527,077,241        542,889,559        559,176,245        575,951,533        593,230,079   

Total Operating Expense

      (167,336,164     (172,356,249     (177,526,937     (182,852,745     (188,338,327     (193,988,477     (199,808,131     (205,802,375     (211,976,447     (218,335,740     (224,885,812     (231,632,387     (238,581,358
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Net Operating Income

      248,743,477        256,205,781        263,891,955        271,808,713        279,962,975        288,361,864        297,012,720        305,923,102        315,100,795        324,553,819        334,290,433        344,319,146        354,648,721   

Less: Total Capital Expenses

      (16,286,743     (16,775,346     (17,278,606     (17,796,964     (18,330,873     (18,880,799     (19,447,223     (20,030,640     (20,631,559     (21,250,506     (21,888,021     (22,544,662     (23,221,001

Less: Total Fixed Rent

      (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Income Subject to Overage Rent

      231,378,934        238,352,636        245,535,549        252,933,949        260,554,302        268,403,265        276,487,697        284,814,662        293,391,436        302,225,513        311,324,612        320,696,684        330,349,919   

Exclusion

      —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —     
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Remainder for Overage

      231,378,934        238,352,636        245,535,549        252,933,949        260,554,302        268,403,265        276,487,697        284,814,662        293,391,436        302,225,513        311,324,612        320,696,684        330,349,919   

Overage Rent %

      50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Overage Rent @ 50%

      115,689,467        119,176,318        122,767,774        126,466,975        130,277,151        134,201,632        138,243,848        142,407,331        146,695,718        151,112,756        155,662,306        160,348,342        165,174,960   
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

PV to Fee

                           

Basic rent

      24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000        24,000   

Additional/Primary Rent

      1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800        1,053,800   

Overage Rent

      115,689,467        119,176,318        122,767,774        126,466,975        130,277,151        134,201,632        138,243,848        142,407,331        146,695,718        151,112,756        155,662,306        160,348,342        165,174,960   

Future Fee Simple Value (see below)

                              5,813,614,388   
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Cash Flow to Fee

      116,767,267        120,254,118        123,845,574        127,544,775        131,354,951        135,279,432        139,321,648        143,485,131        147,773,518        152,190,556        156,740,106        161,426,142        5,979,867,147   

Discount Rate

    7.78                          
 

 

 

                           

PV to Fee

    379,000,000                             
 

 

 

                           

PV to Operator

                           

Cash Flow Before Debt Service

      232,456,734        239,430,436        246,613,349        254,011,749        261,632,102        269,481,065        277,565,497        285,892,462        294,469,236        303,303,313        312,402,412        321,774,484        331,427,719   

Fixed Rents

      (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800     (1,077,800

Overage Rent

      (115,689,467     (119,176,318     (122,767,774     (126,466,975     (130,277,151     (134,201,632     (138,243,848     (142,407,331     (146,695,718     (151,112,756     (155,662,306     (160,348,342     (165,174,960
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Cash Flow to Operator

      115,689,467        119,176,318        122,767,774        126,466,975        130,277,151        134,201,632        138,243,848        142,407,331        146,695,718        151,112,756        155,662,306        160,348,342        165,174,960   

Discount Rate

    8.28                          
 

 

 

                           

PV to Operator

    308,000,000                             
 

 

 

                           

Combined Value

    687,000,000                             
 

 

 

                           

Future Fee Simple Value

                           

Cash Flow Before Debt Service

                           

Reversion

                           

Net Operating Income

                           

Average NOI

                           

Cap Rate

    6.00                          

Value

                           

Selling Expense

    2.50                          

Net Sale Proceeds

                           

Fee Simple Value Today

                           

Cash Flow Before Debt Service

                           

Net Sale Proceeds

                           

Total

                           

Discount Rate

    7.25                          
 

 

 

                           

Fee Simple Value Today

    687,000,000                             
 

 

 

                           

Future Fee Simple Value

                           

Fee Simple Value Today

    687,000,000                             

Growth Rate

      3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Future Fee Simple Value

      4,168,957,272        4,294,025,991        4,422,846,770        4,555,532,173        4,692,198,139        4,832,964,083        4,977,953,005        5,127,291,595        5,281,110,343        5,439,543,654        5,602,729,963        5,770,811,862        5,813,614,388   

 

Page 5 of 16


The projections were prepared solely to determine the relative value among the subject LLCs, the private entities and the management companies and to establish exchange values to facilitate the consolidation and should not be relied upon for any other purpose, including without limitation, as an indicator of future performance of the company, the properties, the subject LLCs, the private entities or the management companies. The projections should not be relied upon determining the market value or the estimated value of the company after giving effect to the consolidation and the IPO. The actual performance of the properties and management companies may be materially different from these projections because of changes in market conditions and many other factors.

 

250 W57th Street

Long-term DCF Method Estimate

 

For the Years Ending          Year 1
Jun-2012
    Year 2
Jun-2013
    Year 3
Jun-2014
    Year 4
Jun-2015
    Year 5
Jun-2016
    Year 6
Jun-2017
    Year 7
Jun-2018
    Year 8
Jun-2019
    Year 9
Jun-2020
    Year 10
Jun-2021
    Year 11
Jun-2022
    Year 12
Jun-2023
    Year 13
Jun-2024
    Year 14
Jun-2025
    Year 15
Jun-2026
 

Total Potential Gross Rev

       24,947,767        30,234,494        32,613,506        33,964,110        36,374,169        37,480,549        38,566,676        38,984,840        40,963,447        42,745,468        44,724,752        46,268,731        48,427,561        49,512,199        51,617,743   

General Vacancy

       0        0        (463,127     (347,632     (597,608     (446,003     (321,231     (85,640     (715,305     (146,289     (134,660     (316,375     (630,638     (582,420     (759,828

Collection Loss

       (249,479     (302,344     (326,136     (339,640     (363,742     (374,806     (385,667     (389,848     (409,634     (427,455     (447,248     (462,686     (484,275     (495,122     (516,179
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Effective Gross Revenue

       24,698,288        29,932,150        31,824,243        33,276,838        35,412,819        36,659,740        37,859,778        38,509,352        39,838,508        42,171,724        44,142,844        45,489,670        47,312,648        48,434,657        50,341,736   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Operating Expenses

                                

Professional Fees

       780,000        681,000        663,000        682,890        703,377        724,477        746,212        768,600        791,656        815,408        839,867        865,066        891,016        917,748        945,278   

Cleaning

       2,131,340        2,153,000        1,919,999        1,977,600        2,036,928        2,098,035        2,160,977        2,225,808        2,292,579        2,361,358        2,432,198        2,505,166        2,580,319        2,657,728        2,737,462   

Insurance

       225,000        231,750        238,703        245,863        253,239        260,837        268,661        276,722        285,024        293,573        302,382        311,453        320,796        330,420        340,332   

Payroll/Labor Costs

       990,000        1,019,700        1,050,291        1,081,800        1,114,253        1,147,682        1,182,112        1,217,576        1,254,103        1,291,725        1,330,476        1,370,391        1,411,503        1,453,849        1,497,464   

Utilities

       2,103,296        2,166,394        2,231,387        2,298,328        2,367,278        2,438,296        2,511,445        2,586,790        2,664,393        2,744,324        2,826,652        2,911,454        2,998,798        3,088,761        3,181,424   

Repairs and Maintenance

       970,000        999,100        1,029,072        1,059,946        1,091,743        1,124,496        1,158,230        1,192,978        1,228,766        1,265,630        1,303,598        1,342,707        1,382,989        1,424,477        1,467,214   

Security

       280,440        288,853        297,519        306,445        315,637        325,107        334,860        344,905        355,253        365,912        376,886        388,196        399,839        411,836        424,190   

Real Estate Taxes

       4,467,936        4,678,549        4,891,160        5,105,776        5,305,218        5,491,697        5,684,730        5,884,548        6,091,391        6,305,501        6,510,624        6,705,943        6,907,120        7,114,335        7,327,765   

Management Fee

       277,856        336,737        358,022        374,364        398,395        412,421        425,923        433,229        448,183        474,432        496,607        511,758        532,268        544,891        566,343   

Licenses and Permits

       129,780        133,673        137,685        141,815        146,067        150,452        154,964        159,612        164,401        169,333        174,413        179,646        185,037        190,586        196,304   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Operating Expenses

       12,355,648        12,688,756        12,816,838        13,274,827        13,732,135        14,173,500        14,628,114        15,090,768        15,575,749        16,087,196        16,593,703        17,091,780        17,609,685        18,134,631        18,683,776   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Net Operating Income

       12,342,640        17,243,394        19,007,405        20,002,011        21,680,684        22,486,240        23,231,664        23,418,584        24,262,759        26,084,528        27,549,141        28,397,890        29,702,963        30,300,026        31,657,960   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Leasing & Capital Costs

                                
                                

Tenant Improvements

       1,681,666        1,594,775        857,937        971,205        709,282        744,140        952,808        1,458,828        1,332,051        601,065        846,123        1,426,785        849,389        1,652,209        826,038   

Leasing Commissions

       1,624,954        894,448        664,773        657,130        687,406        674,966        871,670        1,092,081        935,110        2,257,927        1,992,586        1,225,337        827,889        1,150,591        864,434   

PB PIO

       1,983,783        0        0        0        0        0        0        0        0        0        0        0        0        0        0   

Capital Improvements

       8,525,616        5,466,278        1,496,000        408,164        809,333        971,895        443,024        807,786        2,546,280        1,856,518        0        0        0        0        0   

Base Building Costs

       250,001        484,100        360,707        524,507        506,480        602,822        847,777        750,224        772,728        848,103        0        0        0        0        0   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Leasing & Capital Costs

       14,066,020        8,439,601        3,379,417        2,561,006        2,712,501        2,993,823        3,115,279        4,108,919        5,586,169        5,563,613        2,838,709        2,652,122        1,677,278        2,802,800        1,690,472   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Cash Flow Before Debt Service & Taxes

     ($ 1,723,380   $ 8,803,793      $ 15,627,988      $ 17,441,005      $ 18,968,183      $ 19,492,417      $ 20,116,385      $ 19,309,665      $ 18,676,590      $ 20,520,915      $ 24,710,432      $ 25,745,768      $ 28,025,685      $ 27,497,226      $ 29,967,488   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Fixed Rents

                                

Basic Rent

       28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000   

Primary Additional Rent

       752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Fixed Rent

       780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000   

Overage Rent

                                

Total Income

       24,698,288        29,932,150        31,824,243        33,276,838        35,412,819        36,659,740        37,859,778        38,509,352        39,838,508        42,171,724        44,142,844        45,489,670        47,312,648        48,434,657        50,341,736   

Total Operating Expense

       (12,355,648     (12,688,756     (12,816,838     (13,274,827     (13,732,135     (14,173,500     (14,628,114     (15,090,768     (15,575,749     (16,087,196     (16,593,703     (17,091,780     (17,609,685     (18,134,631     (18,683,776
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Net Operating Income

       12,342,640        17,243,394        19,007,405        20,002,011        21,680,684        22,486,240        23,231,664        23,418,584        24,262,759        26,084,528        27,549,141        28,397,890        29,702,963        30,300,026        31,657,960   

Less: Total Capital Expenses

       (14,066,020     (8,439,601     (3,379,417     (2,561,006     (2,712,501     (2,993,823     (3,115,279     (4,108,919     (5,586,169     (5,563,613     (2,838,709     (2,652,122     (1,677,278     (2,802,800     (1,690,472

Less: Total Fixed Rent

       (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Income Subject to Overage Rent

       (2,503,380     8,023,793        14,847,988        16,661,005        18,188,183        18,712,417        19,336,385        18,529,665        17,896,590        19,740,915        23,930,432        24,965,768        27,245,685        26,717,226        29,187,488   

Exclusion

       —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —     
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Remainder for Overage

       —          8,023,793        14,847,988        16,661,005        18,188,183        18,712,417        19,336,385        18,529,665        17,896,590        19,740,915        23,930,432        24,965,768        27,245,685        26,717,226        29,187,488   

Overage Rent %

       50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Overage Rent @ 50%

       —          4,011,897        7,423,994        8,330,503        9,094,092        9,356,209        9,668,193        9,264,833        8,948,295        9,870,458        11,965,216        12,482,884        13,622,843        13,358,613        14,593,744   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

PV to Fee

                                

Basic rent

       28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000   

Additional/Primary Rent

       752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000   

Overage Rent

       —          4,011,897        7,423,994        8,330,503        9,094,092        9,356,209        9,668,193        9,264,833        8,948,295        9,870,458        11,965,216        12,482,884        13,622,843        13,358,613        14,593,744   

Future Fee Simple Value (see below)

                                
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Cash Flow to Fee

       780,000        4,791,897        8,203,994        9,110,503        9,874,092        10,136,209        10,448,193        10,044,833        9,728,295        10,650,458        12,745,216        13,262,884        14,402,843        14,138,613        15,373,744   

Discount Rate

     8.06                              
  

 

 

                               

PV to Fee

     174,000,000                                 
  

 

 

                               

PV to Operator

                                

Cash Flow Before Debt Service

       (1,723,380     8,803,793        15,627,988        17,441,005        18,968,183        19,492,417        20,116,385        19,309,665        18,676,590        20,520,915        24,710,432        25,745,768        28,025,685        27,497,226        29,967,488   

Fixed Rents

       (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000

Overage Rent

       —          (4,011,897     (7,423,994     (8,330,503     (9,094,092     (9,356,209     (9,668,193     (9,264,833     (8,948,295     (9,870,458     (11,965,216     (12,482,884     (13,622,843     (13,358,613     (14,593,744
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Cash Flow to Operator

       (2,503,380     4,011,897        7,423,994        8,330,503        9,094,092        9,356,209        9,668,193        9,264,833        8,948,295        9,870,458        11,965,216        12,482,884        13,622,843        13,358,613        14,593,744   

Discount Rate

     8.56                              
  

 

 

                               

PV to Operator

     142,000,000                                 
  

 

 

                               

Combined Value

     316,000,000                                 
  

 

 

                               

Future Fee Simple Value

                                

Cash Flow Before Debt Service

       (1,723,380     8,803,793        15,627,988        17,441,005        18,968,183        19,492,417        20,116,385        19,309,665        18,676,590        20,520,915             

Reversion

                                

Net Operating Income

                           27,549,141        28,397,890        29,702,963       

Average NOI

                         28,549,998             

Cap Rate

     6.25                       6.25          
                      

 

 

           

Value

                         456,799,968             

Selling Expense

     2.50                       (11,419,999          
                      

 

 

           

Net Sale Proceeds

                         445,379,969             
                      

 

 

           

Fee Simple Value Today

                                

Cash Flow Before Debt Service

       (1,723,380     8,803,793        15,627,988        17,441,005        18,968,183        19,492,417        20,116,385        19,309,665        18,676,590        20,520,915             

Net Sale Proceeds

       —          —          —          —          —          —          —          —          —          445,379,969             
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

           

Total

       (1,723,380     8,803,793        15,627,988        17,441,005        18,968,183        19,492,417        20,116,385        19,309,665        18,676,590        465,900,884             

Discount Rate

     7.50                              
  

 

 

                               

Fee Simple Value Today

     316,000,000                                 
  

 

 

                               

Future Fee Simple Value

                                

Fee Simple Value Today

     316,000,000                                 

Growth Rate

       3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Future Fee Simple Value

       325,480,000        335,244,400        345,301,732        355,660,784        366,330,607        377,320,526        388,640,141        400,299,346        412,308,326        424,677,576        437,417,903        450,540,440        464,056,653        477,978,353        492,317,704   

 

Page 6 of 16


The projections were prepared solely to determine the relative value among the subject LLCs, the private entities and the management companies and to establish exchange values to facilitate the consolidation and should not be relied upon for any other purpose, including without limitation, as an indicator of future performance of the company, the properties, the subject LLCs, the private entities or the management companies. The projections should not be relied upon determining the market value or the estimated value of the company after giving effect to the consolidation and the IPO. The actual performance of the properties and management companies may be materially different from these projections because of changes in market conditions and many other factors.

 

250 W57th Street

Long-term DCF Method Estimate

 

For the Years Ending          Year 16
Jun-2027
    Year 17
Jun-2028
    Year 18
Jun-2029
    Year 19
Jun-2030
    Year 20
Jun-2031
    Year 21
Jun-2032
    Year 22
Jun-2033
    Year 23
Jun-2034
    Year 24
Jun-2035
    Year 25
Jun-2036
    Year 26
Jun-2037
    Year 27
Jun-2038
    Year 28
Jun-2039
    Year 29
Jun-2040
    Year 30
Jun-2041
 

Total Potential Gross Rev

       53,135,660        54,189,159        55,094,895        57,380,163        58,604,568        61,202,638        61,833,374        65,139,759        66,807,785        69,747,761        72,162,560        73,645,278        74,737,068        77,811,084        79,538,656   

General Vacancy

       (876,236     (407,207     (376,615     (574,879     (224,663     (462,981     (467,785     (870,579     (581,101     (849,104     (1,199,707     (708,321     (504,784     (643,116     (404,844

Collection Loss

       (531,357     (541,891     (550,948     (573,802     (586,045     (612,027     (618,334     (651,397     (668,078     (697,478     (721,626     (736,453     (747,372     (778,111     (795,386
                                
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Effective Gross Revenue

       51,728,067        53,240,061        54,167,332        56,231,482        57,793,860        60,127,630        60,747,255        63,617,783        65,558,606        68,201,179        70,241,227        72,200,504        73,484,912        76,389,857        78,338,426   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Operating Expenses

                                

Professional Fees

       973,638        1,002,848        1,032,933        1,063,919        1,095,838        1,128,713        1,162,575        1,197,452        1,233,375        1,270,378        1,308,487        1,347,743        1,388,174        1,429,821        1,472,713   

Cleaning

       2,819,584        2,904,173        2,991,298        3,081,036        3,173,468        3,268,670        3,366,733        3,467,734        3,571,765        3,678,920        3,789,286        3,902,963        4,020,053        4,140,656        4,264,874   

Insurance

       350,544        361,058        371,892        383,047        394,538        406,376        418,567        431,123        444,057        457,379        471,099        485,233        499,791        514,784        530,227   

Payroll/Labor Costs

       1,542,387        1,588,660        1,636,320        1,685,409        1,735,970        1,788,051        1,841,691        1,896,944        1,953,851        2,012,466        2,072,840        2,135,025        2,199,076        2,265,048        2,333,000   

Utilities

       3,276,866        3,375,173        3,476,427        3,580,721        3,688,143        3,798,787        3,912,750        4,030,131        4,151,038        4,275,566        4,403,835        4,535,950        4,672,029        4,812,189        4,956,554   

Repairs and Maintenance

       1,511,228        1,556,565        1,603,262        1,651,360        1,700,902        1,751,927        1,804,486        1,858,620        1,914,380        1,971,811        2,030,964        2,091,893        2,154,651        2,219,290        2,285,868   

Security

       436,918        450,023        463,524        477,431        491,752        506,507        521,700        537,353        553,473        570,076        587,180        604,795        622,938        641,626        660,875   

Real Estate Taxes

       7,547,597        7,774,026        8,007,248        8,247,463        8,494,887        8,749,736        9,012,226        9,282,592        9,561,072        9,847,903        10,143,340        10,447,641        10,761,069        11,083,901        11,416,419   

Management Fee

       581,942        598,949        609,384        632,604        650,180        676,436        683,407        715,700        737,534        767,264        790,213        812,256        826,705        859,385        881,307   

Licenses and Permits

       202,192        208,260        214,507        220,941        227,570        234,397        241,429        248,672        256,132        263,817        271,729        279,883        288,278        296,928        305,834   
                                
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Operating Expenses

       19,242,896        19,819,735        20,406,795        21,023,931        21,653,248        22,309,600        22,965,564        23,666,321        24,376,677        25,115,580        25,868,973        26,643,382        27,432,764        28,263,628        29,107,671   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Net Operating Income

       32,485,171        33,420,326        33,760,537        35,207,551        36,140,612        37,818,030        37,781,691        39,951,462        41,181,929        43,085,599        44,372,254        45,557,122        46,052,148        48,126,229        49,230,755   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Leasing & Capital Costs

                                

Tenant Improvements

       1,104,080        1,071,766        2,213,797        1,933,343        889,536        804,045        2,048,092        1,278,690        2,189,484        1,151,186        1,280,479        1,552,343        3,025,569        2,671,361        1,019,218   

Leasing Commissions

       877,643        1,022,079        1,627,685        1,400,346        3,147,283        817,723        3,366,330        1,177,563        1,635,471        1,139,293        1,008,053        1,470,839        2,207,149        2,143,896        3,928,198   

PB PIO

       0        0        0        0        0        0        0        0        0        0        0        0        0        0        0   

Capital Improvements

       0        0        0        0        0        0        0        0        0        0        0        0        0        0        0   

Base Building Costs

       0        0        0        0        0        0        0        0        0        0        0        0        0        0        0   
                                
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Leasing & Capital Costs

       1,981,723        2,093,845        3,841,482        3,333,689        4,036,819        1,621,768        5,414,422        2,456,253        3,824,955        2,290,479        2,288,532        3,023,182        5,232,718        4,815,257        4,947,416   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Cash Flow Before Debt Service & Taxes

     $ 30,503,448      $ 31,326,481      $ 29,919,055      $ 31,873,862      $ 32,103,793      $ 36,196,262      $ 32,367,269      $ 37,495,209      $ 37,356,974      $ 40,795,120      $ 42,083,722      $ 42,533,940      $ 40,819,430      $ 43,310,972      $ 44,283,339   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Fixed Rents

                                

Basic Rent

       28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000   

Primary Additional Rent

       752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Fixed Rent

       780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000   

Overage Rent

                                

Total Income

       51,728,067        53,240,061        54,167,332        56,231,482        57,793,860        60,127,630        60,747,255        63,617,783        65,558,606        68,201,179        70,241,227        72,200,504        73,484,912        76,389,857        78,338,426   

Total Operating Expense

       (19,242,896     (19,819,735     (20,406,795     (21,023,931     (21,653,248     (22,309,600     (22,965,564     (23,666,321     (24,376,677     (25,115,580     (25,868,973     (26,643,382     (27,432,764     (28,263,628     (29,107,671
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Net Operating Income

       32,485,171        33,420,326        33,760,537        35,207,551        36,140,612        37,818,030        37,781,691        39,951,462        41,181,929        43,085,599        44,372,254        45,557,122        46,052,148        48,126,229        49,230,755   

Less: Total Capital Expenses

       (1,981,723     (2,093,845     (3,841,482     (3,333,689     (4,036,819     (1,621,768     (5,414,422     (2,456,253     (3,824,955     (2,290,479     (2,288,532     (3,023,182     (5,232,718     (4,815,257     (4,947,416

Less: Total Fixed Rent

       (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Income Subject to Overage Rent

       29,723,448        30,546,481        29,139,055        31,093,862        31,323,793        35,416,262        31,587,269        36,715,209        36,576,974        40,015,120        41,303,722        41,753,940        40,039,430        42,530,972        43,503,339   

Exclusion

       —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —     
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Remainder for Overage

       29,723,448        30,546,481        29,139,055        31,093,862        31,323,793        35,416,262        31,587,269        36,715,209        36,576,974        40,015,120        41,303,722        41,753,940        40,039,430        42,530,972        43,503,339   

Overage Rent %

       50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Overage Rent @ 50%

       14,861,724        15,273,241        14,569,528        15,546,931        15,661,897        17,708,131        15,793,635        18,357,605        18,288,487        20,007,560        20,651,861        20,876,970        20,019,715        21,265,486        21,751,670   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

PV to Fee

                                

Basic rent

       28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000   

Additional/Primary Rent

       752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000   

Overage Rent

       14,861,724        15,273,241        14,569,528        15,546,931        15,661,897        17,708,131        15,793,635        18,357,605        18,288,487        20,007,560        20,651,861        20,876,970        20,019,715        21,265,486        21,751,670   

Future Fee Simple Value (see below)

                                
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Cash Flow to Fee

       15,641,724        16,053,241        15,349,528        16,326,931        16,441,897        18,488,131        16,573,635        19,137,605        19,068,487        20,787,560        21,431,861        21,656,970        20,799,715        22,045,486        22,531,670   

Discount Rate

     8.06                              
  

 

 

                               

PV to Fee

     174,000,000                                 
  

 

 

                               

PV to Operator

                                

Cash Flow Before Debt Service

       30,503,448        31,326,481        29,919,055        31,873,862        32,103,793        36,196,262        32,367,269        37,495,209        37,356,974        40,795,120        42,083,722        42,533,940        40,819,430        43,310,972        44,283,339   

Fixed Rents

       (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000

Overage Rent

       (14,861,724     (15,273,241     (14,569,528     (15,546,931     (15,661,897     (17,708,131     (15,793,635     (18,357,605     (18,288,487     (20,007,560     (20,651,861     (20,876,970     (20,019,715     (21,265,486     (21,751,670
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Cash Flow to Operator

       14,861,724        15,273,241        14,569,528        15,546,931        15,661,897        17,708,131        15,793,635        18,357,605        18,288,487        20,007,560        20,651,861        20,876,970        20,019,715        21,265,486        21,751,670   

Discount Rate

     8.56                              
  

 

 

                               

PV to Operator

     142,000,000                                 
  

 

 

                               

Combined Value

     316,000,000                                 
  

 

 

                               

Future Fee Simple Value

                                

Cash Flow Before Debt Service

                                

Reversion

                                

Net Operating Income

                                

Average NOI

                                

Cap Rate

     6.25                              

Value

                                

Selling Expense

     2.50                              

Net Sale Proceeds

                                

Fee Simple Value Today

                                

Cash Flow Before Debt Service

                                

Net Sale Proceeds

                                

Total

                                

Discount Rate

     7.50                              
  

 

 

                               

Fee Simple Value Today

     316,000,000                                 
  

 

 

                               

Future Fee Simple Value

                                

Fee Simple Value Today

     316,000,000                                 

Growth Rate

       3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Future Fee Simple Value

       507,087,235        522,299,852        537,968,847        554,107,913        570,731,150        587,853,085        605,488,677        623,653,338        642,362,938        661,633,826        681,482,841        701,927,326        722,985,146        744,674,700        767,014,941   

 

Page 7 of 16


The projections were prepared solely to determine the relative value among the subject LLCs, the private entities and the management companies and to establish exchange values to facilitate the consolidation and should not be relied upon for any other purpose, including without limitation, as an indicator of future performance of the company, the properties, the subject LLCs, the private entities or the management companies. The projections should not be relied upon determining the market value or the estimated value of the company after giving effect to the consolidation and the IPO. The actual performance of the properties and management companies may be materially different from these projections because of changes in market conditions and many other factors.

 

250 W57th Street

Long-term DCF Method Estimate

 

For the Years Ending         Year 31
Jun-2042
    Year 32
Jun-2043
    Year 33
Jun-2044
    Year 34
Jun-2045
    Year 35
Jun-2046
    Year 36
Jun-2047
    Year 37
Jun-2048
    Year 38
Jun-2049
    Year 39
Jun-2050
    Year 40
Jun-2051
    Year 41
Jun-2052
    Year 42
Jun-2053
    Year 43
Jun-2054
    Year 44
Jun-2055
    Year 45
Jun-2056
 

Total Potential Gross Rev

      84,028,364        83,147,818        87,833,916        89,634,747        94,352,541        96,616,696                     

General Vacancy

      (1,555,646     0        (1,087,176     (574,664     (1,527,024     (1,588,051                  

Collection Loss

      (840,284     (831,479     (878,339     (896,347     (943,524     (966,168                  

Assumed Growth Rate

                  3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

                   

Effective Gross Revenue

      81,632,434        82,316,339        85,868,401        88,163,736        91,881,993        94,062,477        96,884,351        99,790,882        102,784,608        105,868,147        109,044,191        112,315,517        115,684,982        119,155,532        122,730,198   
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

                   

Operating Expenses

                               

Professional Fees

      1,516,896        1,562,402        1,609,275        1,657,553        1,707,280        1,758,500                     

Cleaning

      4,392,821        4,524,605        4,660,345        4,800,155        4,944,158        5,092,484                     

Insurance

      546,134        562,519        579,393        596,775        614,679        633,120                     

Payroll/Labor Costs

      2,402,989        2,475,081        2,549,331        2,625,813        2,704,586        2,785,724                     

Utilities

      5,105,252        5,258,409        5,416,161        5,578,646        5,746,006        5,918,386                     

Repairs and Maintenance

      2,354,446        2,425,077        2,497,831        2,572,764        2,649,949        2,729,447                     

Security

      680,700        701,124        722,156        743,820        766,136        789,120                     

Real Estate Taxes

      11,758,911        12,111,680        12,475,029        12,849,278        13,234,760        13,631,799                     

Management Fee

      918,366        926,058        966,020        991,842        1,033,674        1,058,202                     

Licenses and Permits

      315,012        324,459        334,195        344,219        354,547        365,183                     

Assumed Growth Rate

                  3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

                   

Total Operating Expenses

      29,991,527        30,871,414        31,809,736        32,760,865        33,755,775        34,761,965        35,804,824        36,878,969        37,985,338        39,124,898        40,298,645        41,507,604        42,752,832        44,035,417        45,356,480   
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

                   

Net Operating Income

      51,640,907        51,444,925        54,058,665        55,402,871        58,126,218        59,300,512        61,079,527        62,911,913        64,799,271        66,743,249        68,745,546        70,807,913        72,932,150        75,120,114        77,373,718   
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

                   

Leasing & Capital Costs

                               

Tenant Improvements

      1,052,900        2,415,104        2,058,070        2,826,306        1,371,735        2,238,763                     

Leasing Commissions

      997,211        4,348,174        1,832,287        2,358,581        1,067,236        1,965,389                     

PB PIO

      0        0        0        0        0        0                     

Capital Improvements

      0        0        0        0        0        0                     

Base Building Costs

      0        0        0        0        0        0                     

Assumed Growth Rate

                    3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

                   

Total Leasing & Capital Costs

      2,050,111        6,763,278        3,890,357        5,184,887        2,438,971        4,204,152        3,886,723        4,003,325        4,123,424        4,247,127        4,374,541        4,505,777        4,640,950        4,780,179        4,923,584   
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

                   

Cash Flow Before Debt Service & Taxes

    $ 49,590,796      $ 44,681,647      $ 50,168,308      $ 50,217,984      $ 55,687,247      $ 55,096,360        57,192,804        58,908,589        60,675,846        62,496,122        64,371,005        66,302,135        68,291,199        70,339,935        72,450,134   
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

                   

Fixed Rents

                               

Basic Rent

      28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000   

Primary Additional Rent

      752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000   
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Fixed Rent

      780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000   

Overage Rent

                               

Total Income

      81,632,434        82,316,339        85,868,401        88,163,736        91,881,993        94,062,477        96,884,351        99,790,882        102,784,608        105,868,147        109,044,191        112,315,517        115,684,982        119,155,532        122,730,198   

Total Operating Expense

      (29,991,527     (30,871,414     (31,809,736     (32,760,865     (33,755,775     (34,761,965     (35,804,824     (36,878,969     (37,985,338     (39,124,898     (40,298,645     (41,507,604     (42,752,832     (44,035,417     (45,356,480
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Net Operating Income

      51,640,907        51,444,925        54,058,665        55,402,871        58,126,218        59,300,512        61,079,527        62,911,913        64,799,271        66,743,249        68,745,546        70,807,913        72,932,150        75,120,114        77,373,718   

Less: Total Capital Expenses

      (2,050,111     (6,763,278     (3,890,357     (5,184,887     (2,438,971     (4,204,152     (3,886,723     (4,003,325     (4,123,424     (4,247,127     (4,374,541     (4,505,777     (4,640,950     (4,780,179     (4,923,584

Less: Total Fixed Rent

      (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Income Subject to Overage Rent

      48,810,796        43,901,647        49,388,308        49,437,984        54,907,247        54,316,360        56,412,804        58,128,589        59,895,846        61,716,122        63,591,005        65,522,135        67,511,199        69,559,935        71,670,134   

Exclusion

      —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —     
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Remainder for Overage

      48,810,796        43,901,647        49,388,308        49,437,984        54,907,247        54,316,360        56,412,804        58,128,589        59,895,846        61,716,122        63,591,005        65,522,135        67,511,199        69,559,935        71,670,134   

Overage Rent %

      50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Overage Rent @ 50%

      24,405,398        21,950,824        24,694,154        24,718,992        27,453,624        27,158,180        28,206,402        29,064,294        29,947,923        30,858,061        31,795,503        32,761,068        33,755,600        34,779,968        35,835,067   
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

PV to Fee

                               

Basic rent

      28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000   

Additional/Primary Rent

      752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000   

Overage Rent

      24,405,398        21,950,824        24,694,154        24,718,992        27,453,624        27,158,180        28,206,402        29,064,294        29,947,923        30,858,061        31,795,503        32,761,068        33,755,600        34,779,968        35,835,067   

Future Fee Simple Value (see below)

                               
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Cash Flow to Fee

      25,185,398        22,730,824        25,474,154        25,498,992        28,233,624        27,938,180        28,986,402        29,844,294        30,727,923        31,638,061        32,575,503        33,541,068        34,535,600        35,559,968        36,615,067   

Discount Rate

    8.06                              
 

 

 

                               

PV to Fee

    174,000,000                                 
 

 

 

                               

PV to Operator

                               

Cash Flow Before Debt Service

      49,590,796        44,681,647        50,168,308        50,217,984        55,687,247        55,096,360        57,192,804        58,908,589        60,675,846        62,496,122        64,371,005        66,302,135        68,291,199        70,339,935        72,450,134   

Fixed Rents

      (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000

Overage Rent

      (24,405,398     (21,950,824     (24,694,154     (24,718,992     (27,453,624     (27,158,180     (28,206,402     (29,064,294     (29,947,923     (30,858,061     (31,795,503     (32,761,068     (33,755,600     (34,779,968     (35,835,067
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Cash Flow to Operator

      24,405,398        21,950,824        24,694,154        24,718,992        27,453,624        27,158,180        28,206,402        29,064,294        29,947,923        30,858,061        31,795,503        32,761,068        33,755,600        34,779,968        35,835,067   

Discount Rate

    8.56                              
 

 

 

                               

PV to Operator

    142,000,000                                 
 

 

 

                               

Combined Value

    316,000,000                                 
 

 

 

                               

Future Fee Simple Value

                               

Cash Flow Before Debt Service

                               

Reversion

                               
                               

Net Operating Income

                               

Average NOI

                               

Cap Rate

    6.25                              

Value

                               

Selling Expense

    2.50                              

Net Sale Proceeds

                               

Fee Simple Value Today

                               
                               

Cash Flow Before Debt Service

                               

Net Sale Proceeds

                               

Total

                               

Discount Rate

    7.50                              
 

 

 

                               

Fee Simple Value Today

    316,000,000                                 
 

 

 

                               

Future Fee Simple Value

                               
                               

Fee Simple Value Today

    316,000,000                                 

Growth Rate

      3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Future Fee Simple Value

      790,025,389        813,726,151        838,137,935        863,282,073        889,180,536        915,855,952        943,331,630        971,631,579        1,000,780,526        1,030,803,942        1,061,728,061        1,093,579,902        1,126,387,299        1,160,178,918        1,194,984,286   

 

Page 8 of 16


The projections were prepared solely to determine the relative value among the subject LLCs, the private entities and the management companies and to establish exchange values to facilitate the consolidation and should not be relied upon for any other purpose, including without limitation, as an indicator of future performance of the company, the properties, the subject LLCs, the private entities or the management companies. The projections should not be relied upon determining the market value or the estimated value of the company after giving effect to the consolidation and the IPO. The actual performance of the properties and management companies may be materially different from these projections because of changes in market conditions and many other factors.

 

250 W57th Street

Long-term DCF Method Estimate

 

For the Years Ending          Year 46
Jun-2057
    Year 47
Jun-2058
    Year 48
Jun-2059
    Year 49
Jun-2060
    Year 50
Jun-2061
    Year 51
Jun-2062
    Year 52
Jun-2063
    Year 53
Jun-2064
    Year 54
Jun-2065
    Year 55
Jun-2066
    Year 56
Jun-2067
    Year 57
Jun-2068
    Year 58
Jun-2069
    Year 59
Jun-2070
    Year 60
Jun-2071
 

Total Potential Gross Rev

                                

General Vacancy

                                

Collection Loss

                                
       3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00

Effective Gross Revenue

       126,412,104        130,204,467        134,110,601        138,133,919        142,277,936        146,546,274        150,942,663        155,470,942        160,135,071        164,939,123        169,887,296        174,983,915        180,233,433        185,640,436        191,209,649   

Operating Expenses

                                

Professional Fees

                                

Cleaning

                                

Insurance

                                

Payroll/Labor Costs

                                

Utilities

                                

Repairs and Maintenance

                                

Security

                                

Real Estate Taxes

                                

Management Fee

                                

Licenses and Permits

                                

Assumed Growth Rate

       3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00

Total Operating Expenses

       46,717,174        48,118,689        49,562,250        51,049,118        52,580,591        54,158,009        55,782,749        57,456,232        59,179,918        60,955,316        62,783,976        64,667,495        66,607,520        68,605,745        70,663,918   

Net Operating Income

       79,694,929        82,085,777        84,548,351        87,084,801        89,697,345        92,388,265        95,159,913        98,014,711        100,955,152        103,983,807        107,103,321        110,316,421        113,625,913        117,034,691        120,545,731   

Leasing & Capital Costs

                                

Tenant Improvements

                                

Leasing Commissions

                                

PB PIO

                                

Capital Improvements

                                

Base Building Costs

                                

Assumed Growth Rate

       3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00

Total Leasing & Capital Costs

       5,071,292        5,223,431        5,380,134        5,541,538        5,707,784        5,879,017        6,055,388        6,237,049        6,424,161        6,616,886        6,815,392        7,019,854        7,230,450        7,447,363        7,670,784   

Cash Flow Before Debt Service & Taxes

       74,623,638        76,862,347        79,168,217        81,543,264        83,989,561        86,509,248        89,104,526        91,777,662        94,530,991        97,366,921        100,287,929        103,296,567        106,395,464        109,587,328        112,874,947   

Fixed Rents

                                

Basic Rent

       28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000   

Primary Additional Rent

       752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Fixed Rent

       780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000   

Overage Rent

                                

Total Income

       126,412,104        130,204,467        134,110,601        138,133,919        142,277,936        146,546,274        150,942,663        155,470,942        160,135,071        164,939,123        169,887,296        174,983,915        180,233,433        185,640,436        191,209,649   

Total Operating Expense

       (46,717,174     (48,118,689     (49,562,250     (51,049,118     (52,580,591     (54,158,009     (55,782,749     (57,456,232     (59,179,918     (60,955,316     (62,783,976     (64,667,495     (66,607,520     (68,605,745     (70,663,918
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Net Operating Income

       79,694,929        82,085,777        84,548,351        87,084,801        89,697,345        92,388,265        95,159,913        98,014,711        100,955,152        103,983,807        107,103,321        110,316,421        113,625,913        117,034,691        120,545,731   

Less: Total Capital Expenses

       (5,071,292     (5,223,431     (5,380,134     (5,541,538     (5,707,784     (5,879,017     (6,055,388     (6,237,049     (6,424,161     (6,616,886     (6,815,392     (7,019,854     (7,230,450     (7,447,363     (7,670,784

Less: Total Fixed Rent

       (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Income Subject to Overage Rent

       73,843,638        76,082,347        78,388,217        80,763,264        83,209,561        85,729,248        88,324,526        90,997,662        93,750,991        96,586,921        99,507,929        102,516,567        105,615,464        108,807,328        112,094,947   

Exclusion

       —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —     
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Remainder for Overage

       73,843,638        76,082,347        78,388,217        80,763,264        83,209,561        85,729,248        88,324,526        90,997,662        93,750,991        96,586,921        99,507,929        102,516,567        105,615,464        108,807,328        112,094,947   

Overage Rent %

       50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Overage Rent @ 50%

       36,921,819        38,041,173        39,194,109        40,381,632        41,604,781        42,864,624        44,162,263        45,498,831        46,875,496        48,293,461        49,753,964        51,258,283        52,807,732        54,403,664        56,047,474   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

PV to Fee

                                

Basic rent

       28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000   

Additional/Primary Rent

       752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000   

Overage Rent

       36,921,819        38,041,173        39,194,109        40,381,632        41,604,781        42,864,624        44,162,263        45,498,831        46,875,496        48,293,461        49,753,964        51,258,283        52,807,732        54,403,664        56,047,474   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Future Fee Simple Value (see below)

                                

Total Cash Flow to Fee

       37,701,819        38,821,173        39,974,109        41,161,632        42,384,781        43,644,624        44,942,263        46,278,831        47,655,496        49,073,461        50,533,964        52,038,283        53,587,732        55,183,664        56,827,474   

Discount Rate

     8.06                              
  

 

 

                               

PV to Fee

     174,000,000                                 
  

 

 

                               

PV to Operator

                                

Cash Flow Before Debt Service

       74,623,638        76,862,347        79,168,217        81,543,264        83,989,561        86,509,248        89,104,526        91,777,662        94,530,991        97,366,921        100,287,929        103,296,567        106,395,464        109,587,328        112,874,947   

Fixed Rents

       (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000

Overage Rent

       (36,921,819     (38,041,173     (39,194,109     (40,381,632     (41,604,781     (42,864,624     (44,162,263     (45,498,831     (46,875,496     (48,293,461     (49,753,964     (51,258,283     (52,807,732     (54,403,664     (56,047,474
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Cash Flow to Operator

       36,921,819        38,041,173        39,194,109        40,381,632        41,604,781        42,864,624        44,162,263        45,498,831        46,875,496        48,293,461        49,753,964        51,258,283        52,807,732        54,403,664        56,047,474   

Discount Rate

     8.56                              
  

 

 

                               

PV to Operator

     142,000,000                                 
  

 

 

                               

Combined Value

     316,000,000                                 
  

 

 

                               

Future Fee Simple Value

                                

Cash Flow Before Debt Service

                                

Reversion

                                

Net Operating Income

                                

Average NOI

                                

Cap Rate

     6.25                              

Value

                                

Selling Expense

     2.50                              

Net Sale Proceeds

                                

Fee Simple Value Today

                                

Cash Flow Before Debt Service

                                

Net Sale Proceeds

                                

Total

                                

Discount Rate

     7.50                              
  

 

 

                               

Fee Simple Value Today

     316,000,000                                 
  

 

 

                               

Future Fee Simple Value

                                

Fee Simple Value Today

     316,000,000                                 

Growth Rate

       3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Future Fee Simple Value

       1,230,833,815        1,267,758,829        1,305,791,594        1,344,965,342        1,385,314,302        1,426,873,731        1,469,679,943        1,513,770,341        1,559,183,451        1,605,958,955        1,654,137,724        1,703,761,855        1,754,874,711        1,807,520,952        1,861,746,581   

 

Page 9 of 16


The projections were prepared solely to determine the relative value among the subject LLCs, the private entities and the management companies and to establish exchange values to facilitate the consolidation and should not be relied upon for any other purpose, including without limitation, as an indicator of future performance of the company, the properties, the subject LLCs, the private entities or the management companies. The projections should not be relied upon determining the market value or the estimated value of the company after giving effect to the consolidation and the IPO. The actual performance of the properties and management companies may be materially different from these projections because of changes in market conditions and many other factors.

 

250 W57th Street

Long-term DCF Method Estimate

 

For the Years Ending          Year 61
Jun-2072
    Year 62
Jun-2073
    Year 63
Jun-2074
    Year 64
Jun-2075
    Year 65
Jun-2076
    Year 66
Jun-2077
    Year 67
Jun-2078
    Year 68
Jun-2079
    Year 69
Jun-2080
    Year 70
Jun-2081
    Year 71
Jun-2082
    Year 72
Jun-2083
    Year 73
Jun-2084
    Year 74
Jun-2085
    Year 75
Jun-2086
 

Total Potential Gross Rev

                                

General Vacancy

                                

Collection Loss

                                

Assumed Growth Rate

       3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00

Effective Gross Revenue

       196,945,938        202,854,317        208,939,946        215,208,144        221,664,389        228,314,320        235,163,750        242,218,662        249,485,222        256,969,779        264,678,872        272,619,239        280,797,816        289,221,750        297,898,403   

Operating Expenses

                                

Professional Fees

                                

Cleaning

                                

Insurance

                                

Payroll/Labor Costs

                                

Utilities

                                

Repairs and Maintenance

                                

Security

                                

Real Estate Taxes

                                

Management Fee

                                

Licenses and Permits

                                

Assumed Growth Rate

       3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00

Total Operating Expenses

       72,783,835        74,967,350        77,216,371        79,532,862        81,918,848        84,376,413        86,907,705        89,514,937        92,200,385        94,966,396        97,815,388        100,749,850        103,772,345        106,885,516        110,092,081   

Net Operating Income

       124,162,103        127,886,966        131,723,575        135,675,283        139,745,541        143,937,907        148,256,045        152,703,726        157,284,838        162,003,383        166,863,484        171,869,389        177,025,470        182,336,235        187,806,322   

Leasing & Capital Costs

                                

Tenant Improvements

                                

Leasing Commissions

                                

PB PIO

                                

Capital Improvements

                                

Base Building Costs

                                

Assumed Growth Rate

       3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00

Total Leasing & Capital Costs

       7,900,907        8,137,935        8,382,073        8,633,535        8,892,541        9,159,317        9,434,097        9,717,120        10,008,633        10,308,892        10,618,159        10,936,704        11,264,805        11,602,749        11,950,831   

Cash Flow Before Debt Service & Taxes

       116,261,196        119,749,032        123,341,503        127,041,748        130,853,000        134,778,590        138,821,948        142,986,606        147,276,204        151,694,491        156,245,325        160,932,685        165,760,666        170,733,486        175,855,490   

Fixed Rents

                                

Basic Rent

       28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000   

Primary Additional Rent

       752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Fixed Rent

       780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000   

Overage Rent

                                

Total Income

       196,945,938        202,854,317        208,939,946        215,208,144        221,664,389        228,314,320        235,163,750        242,218,662        249,485,222        256,969,779        264,678,872        272,619,239        280,797,816        289,221,750        297,898,403   

Total Operating Expense

       (72,783,835     (74,967,350     (77,216,371     (79,532,862     (81,918,848     (84,376,413     (86,907,705     (89,514,937     (92,200,385     (94,966,396     (97,815,388     (100,749,850     (103,772,345     (106,885,516     (110,092,081
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Net Operating Income

       124,162,103        127,886,966        131,723,575        135,675,283        139,745,541        143,937,907        148,256,045        152,703,726        157,284,838        162,003,383        166,863,484        171,869,389        177,025,470        182,336,235        187,806,322   

Less: Total Capital Expenses

       (7,900,907     (8,137,935     (8,382,073     (8,633,535     (8,892,541     (9,159,317     (9,434,097     (9,717,120     (10,008,633     (10,308,892     (10,618,159     (10,936,704     (11,264,805     (11,602,749     (11,950,831

Less: Total Fixed Rent

       (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Income Subject to Overage Rent

       115,481,196        118,969,032        122,561,503        126,261,748        130,073,000        133,998,590        138,041,948        142,206,606        146,496,204        150,914,491        155,465,325        160,152,685        164,980,666        169,953,486        175,075,490   

Exclusion

       —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —     
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Remainder for Overage

       115,481,196        118,969,032        122,561,503        126,261,748        130,073,000        133,998,590        138,041,948        142,206,606        146,496,204        150,914,491        155,465,325        160,152,685        164,980,666        169,953,486        175,075,490   

Overage Rent %

       50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Overage Rent @ 50%

       57,740,598        59,484,516        61,280,751        63,130,874        65,036,500        66,999,295        69,020,974        71,103,303        73,248,102        75,457,245        77,732,663        80,076,343        82,490,333        84,976,743        87,537,745   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

PV to Fee

                                

Basic rent

       28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000   

Additional/Primary Rent

       752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000   

Overage Rent

       57,740,598        59,484,516        61,280,751        63,130,874        65,036,500        66,999,295        69,020,974        71,103,303        73,248,102        75,457,245        77,732,663        80,076,343        82,490,333        84,976,743        87,537,745   

Future Fee Simple Value (see below)

                                
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Cash Flow to Fee

       58,520,598        60,264,516        62,060,751        63,910,874        65,816,500        67,779,295        69,800,974        71,883,303        74,028,102        76,237,245        78,512,663        80,856,343        83,270,333        85,756,743        88,317,745   

Discount Rate

     8.06                              
  

 

 

                               

PV to Fee

     174,000,000                                 
  

 

 

                               

PV to Operator

                                

Cash Flow Before Debt Service

       116,261,196        119,749,032        123,341,503        127,041,748        130,853,000        134,778,590        138,821,948        142,986,606        147,276,204        151,694,491        156,245,325        160,932,685        165,760,666        170,733,486        175,855,490   

Fixed Rents

       (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000

Overage Rent

       (57,740,598     (59,484,516     (61,280,751     (63,130,874     (65,036,500     (66,999,295     (69,020,974     (71,103,303     (73,248,102     (75,457,245     (77,732,663     (80,076,343     (82,490,333     (84,976,743     (87,537,745
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Cash Flow to Operator

       57,740,598        59,484,516        61,280,751        63,130,874        65,036,500        66,999,295        69,020,974        71,103,303        73,248,102        75,457,245        77,732,663        80,076,343        82,490,333        84,976,743        87,537,745   

Discount Rate

     8.56                              
  

 

 

                               

PV to Operator

     142,000,000                                 
  

 

 

                               

Combined Value

     316,000,000                                 
  

 

 

                               

Future Fee Simple Value

                                

Cash Flow Before Debt Service

                                

Reversion

                                

Net Operating Income

                                

Average NOI

                                

Cap Rate Value

     6.25                              

Selling Expense

     2.50                              

Net Sale Proceeds

                                

Fee Simple Value Today

                                

Cash Flow Before Debt Service

                                

Net Sale Proceeds

                                

Total

                                

Discount Rate

     7.50                              
  

 

 

                               

Fee Simple Value Today

     316,000,000                                 
  

 

 

                               

Future Fee Simple Value

                                

Fee Simple Value Today

     316,000,000                                 

Growth Rate

       3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Future Fee Simple Value

       1,917,598,978        1,975,126,948        2,034,380,756        2,095,412,179        2,158,274,544        2,223,022,780        2,289,713,464        2,358,404,868        2,429,157,014        2,502,031,724        2,577,092,676        2,654,405,456        2,734,037,620        2,816,058,749        2,900,540,511   

 

Page 10 of 16


The projections were prepared solely to determine the relative value among the subject LLCs, the private entities and the management companies and to establish exchange values to facilitate the consolidation and should not be relied upon for any other purpose, including without limitation, as an indicator of future performance of the company, the properties, the subject LLCs, the private entities or the management companies. The projections should not be relied upon determining the market value or the estimated value of the company after giving effect to the consolidation and the IPO. The actual performance of the properties and management companies may be materially different from these projections because of changes in market conditions and many other factors.

 

250 W57th Street

Long-term DCF Method Estimate

 

For the Years Ending     Year 76
Jun-2087
    Year 77
Jun-2088
    Year 78
Jun-2089
    Year 79
Jun-2090
    Year 80
Jun-2091
    Year 81
Jun-2092
    Year 82
Jun-2093
    Year 83
Jun-2094
    Year 84
Jun-2095
    Year 85
Jun-2096
    Year 86
Jun-2097
    Year 87
Jun-2098
    Year 88
Jun-2099
    Year 89
Jun-2100
    Year 90
Jun-2101
    Year 91
Jun-2102
    Year 92
Jun-2103
    Year 92
(three months)
September-03
 

Total Potential Gross Rev

                                      

General Vacancy

                                      

Collection Loss

                                      

Assumed Growth Rate

       3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00

Effective Gross Revenue

       306,835,355        316,040,415        325,521,628        335,287,277        345,345,895        355,706,272        366,377,460        377,368,784        388,689,847        400,350,543        412,361,059        424,731,891        437,473,848        450,598,063        464,116,005        478,039,485        492,380,670        507,152,090   

Operating Expenses

                                      

Professional Fees

                                      

Cleaning

                                      

Insurance

                                      

Payroll/Labor Costs

                                      

Utilities

                                      

Repairs and Maintenance

                                      

Security

                                      

Real Estate Taxes

                                      

Management Fee

                                      

Licenses and Permits

                                      

Assumed Growth Rate

       3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00

Total Operating Expenses

       113,394,844        116,796,689        120,300,590        123,909,607        127,626,895        131,455,702        135,399,373        139,461,355        143,645,195        147,954,551        152,393,188        156,964,983        161,673,933        166,524,151        171,519,875        176,665,471        181,965,436        187,424,399   

Net Operating Income

       193,440,511        199,243,727        205,221,038        211,377,670        217,719,000        224,250,570        230,978,087        237,907,429        245,044,652        252,395,992        259,967,871        267,766,908        275,799,915        284,073,912        292,596,130        301,374,014        310,415,234        319,727,691   

Leasing & Capital Costs

                                      

Tenant Improvements

                                      

Leasing Commissions

                                      

PB PIO

                                      

Capital Improvements

                                      

Base Building Costs

                                      

Assumed Growth Rate

       3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00

Total Leasing & Capital Costs

       12,309,356        12,678,637        13,058,996        13,450,766        13,854,289        14,269,918        14,698,015        15,138,956        15,593,124        16,060,918        16,542,746        17,039,028        17,550,199        18,076,705        18,619,006        19,177,576        19,752,903        20,345,490   

Cash Flow Before Debt Service & Taxes

       181,131,155        186,565,090        192,162,042        197,926,903        203,864,711        209,980,652        216,280,071        222,768,474        229,451,528        236,335,074        243,425,126        250,727,880        258,249,716        265,997,207        273,977,124        282,196,437        290,662,331        299,382,200   

Fixed Rents

                                      

Basic Rent

       28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000   

Primary Additional Rent

       752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Fixed Rent

       780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000        780,000   

Overage Rent

                                      

Total Income

       306,835,355        316,040,415        325,521,628        335,287,277        345,345,895        355,706,272        366,377,460        377,368,784        388,689,847        400,350,543        412,361,059        424,731,891        437,473,848        450,598,063        464,116,005        478,039,485        492,380,670        507,152,090   

Total Operating Expense

       (113,394,844     (116,796,689     (120,300,590     (123,909,607     (127,626,895     (131,455,702     (135,399,373     (139,461,355     (143,645,195     (147,954,551     (152,393,188     (156,964,983     (161,673,933     (166,524,151     (171,519,875     (176,665,471     (181,965,436     (187,424,399
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Net Operating Income

       193,440,511        199,243,727        205,221,038        211,377,670        217,719,000        224,250,570        230,978,087        237,907,429        245,044,652        252,395,992        259,967,871        267,766,908        275,799,915        284,073,912        292,596,130        301,374,014        310,415,234        319,727,691   

Less: Total Capital Expenses

       (12,309,356     (12,678,637     (13,058,996     (13,450,766     (13,854,289     (14,269,918     (14,698,015     (15,138,956     (15,593,124     (16,060,918     (16,542,746     (17,039,028     (17,550,199     (18,076,705     (18,619,006     (19,177,576     (19,752,903     (20,345,490

Less: Total Fixed Rent

       (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Income Subject to Overage Rent

       180,351,155        185,785,090        191,382,042        197,146,903        203,084,711        209,200,652        215,500,071        221,988,474        228,671,528        235,555,074        242,645,126        249,947,880        257,469,716        265,217,207        273,197,124        281,416,437        289,882,331        298,602,200   

Exclusion

       —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —     
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Remainder for Overage

       180,351,155        185,785,090        191,382,042        197,146,903        203,084,711        209,200,652        215,500,071        221,988,474        228,671,528        235,555,074        242,645,126        249,947,880        257,469,716        265,217,207        273,197,124        281,416,437        289,882,331        298,602,200   

Overage Rent %

       50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Overage Rent @ 50%

       90,175,577        92,892,545        95,691,021        98,573,452        101,542,355        104,600,326        107,750,036        110,994,237        114,335,764        117,777,537        121,322,563        124,973,940        128,734,858        132,608,604        136,598,562        140,708,219        144,941,165        149,301,100   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

PV to Fee

                                      

Basic rent

       28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        28,000        7,000   

Additional/Primary Rent

       752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        752,000        188,000   

Overage Rent

       90,175,577        92,892,545        95,691,021        98,573,452        101,542,355        104,600,326        107,750,036        110,994,237        114,335,764        117,777,537        121,322,563        124,973,940        128,734,858        132,608,604        136,598,562        140,708,219        144,941,165        37,325,275   

Future Fee Simple Value (see below)

                                         4,829,710,082   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Cash Flow to Fee

       90,955,577        93,672,545        96,471,021        99,353,452        102,322,355        105,380,326        108,530,036        111,774,237        115,115,764        118,557,537        122,102,563        125,753,940        129,514,858        133,388,604        137,378,562        141,488,219        145,721,165        4,867,230,357   

Discount Rate

     8.06                                    
  

 

 

                                     

PV to Fee

     174,000,000                                       
  

 

 

                                     

PV to Operator

                                      

Cash Flow Before Debt Service

       181,131,155        186,565,090        192,162,042        197,926,903        203,864,711        209,980,652        216,280,071        222,768,474        229,451,528        236,335,074        243,425,126        250,727,880        258,249,716        265,997,207        273,977,124        282,196,437        290,662,331        299,382,200   

Fixed Rents

       (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000     (780,000

Overage Rent

       (90,175,577     (92,892,545     (95,691,021     (98,573,452     (101,542,355     (104,600,326     (107,750,036     (110,994,237     (114,335,764     (117,777,537     (121,322,563     (124,973,940     (128,734,858     (132,608,604     (136,598,562     (140,708,219     (144,941,165     (149,301,100
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Cash Flow to Operator

       90,175,577        92,892,545        95,691,021        98,573,452        101,542,355        104,600,326        107,750,036        110,994,237        114,335,764        117,777,537        121,322,563        124,973,940        128,734,858        132,608,604        136,598,562        140,708,219        144,941,165        37,325,275   

Discount Rate

     8.56                                    
  

 

 

                                     

PV to Operator

     142,000,000                                       
  

 

 

                                     

Combined Value

     316,000,000                                       
  

 

 

                                     

Future Fee Simple Value

                                      

Cash Flow Before Debt Service

                                      

Reversion

                                      

Net Operating Income

                                      

Average NOI

                                      

Cap Rate

     6.25                                    

Value

                                      

Selling Expense

     2.50                                    

Net Sale Proceeds

                                      

Fee Simple Value Today

                                      

Cash Flow Before Debt Service

                                      

Net Sale Proceeds

                                      

Total

                                      

Discount Rate

     7.50                                    
  

 

 

                                     

Fee Simple Value Today

     316,000,000                                       
  

 

 

                                     

Future Fee Simple Value

                                      

Fee Simple Value Today

     316,000,000                                       

Growth Rate

       3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Future Fee Simple Value

       2,987,556,726        3,077,183,428        3,169,498,931        3,264,583,899        3,362,521,416        3,463,397,058        3,567,298,970        3,674,317,939        3,784,547,477        3,898,083,902        4,015,026,419        4,135,477,211        4,259,541,528        4,387,327,773        4,518,947,607        4,654,516,035        4,794,151,516        4,829,710,082   

 

Page 11 of 16


The projections were prepared solely to determine the relative value among the subject LLCs, the private entities and the management companies and to establish exchange values to facilitate the consolidation and should not be relied upon for any other purpose, including without limitation, as an indicator of future performance of the company, the properties, the subject LLCs, the private entities or the management companies. The projections should not be relied upon determining the market value or the estimated value of the company after giving effect to the consolidation and the IPO. The actual performance of the properties and management companies may be materially different from these projections because of changes in market conditions and many other factors.

Empire State Building

Long-term DCF Method Estimate

 

          Year 1
Jun-2012
    Year 2
Jun-2013
    Year 3
Jun-2014
    Year 4
Jun-2015
    Year 5
Jun-2016
    Year 6
Jun-2017
    Year 7
Jun-2018
    Year 8
Jun-2019
    Year 9
Jun-2020
    Year 10
Jun-2021
    Year 11
Jun-2022
    Year 12
Jun-2023
    Year 13
Jun-2024
    Year 14
Jun-2025
    Year 15
Jun-2026
 

Total Potential Gross Revenue

      178,652,155        210,769,211        241,644,222        267,842,540        281,957,667        292,706,579        302,709,018        311,337,121        321,771,604        336,737,978        348,964,673        358,036,235        370,057,802        386,948,685        398,211,679   

General Vacancy

      0        0        (1,266,324     (2,714,725     (2,432,725     (1,884,588     (2,421,884     (2,649,386     (2,094,037     (3,298,687     (2,095,586     (1,831,303     (1,961,806     (3,893,350     (3,354,095

Collection Loss

      (1,855,929     (2,178,951     (2,490,695     (2,750,636     (2,898,793     (3,009,102     (3,098,436     (3,172,749     (3,270,628     (3,414,790     (3,539,264     (3,649,272     (3,776,360     (3,945,165     (4,057,155
                               
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Effective Gross Revenue

      176,796,226        208,590,260        237,887,203        262,377,179        276,626,149        287,812,889        297,188,698        305,514,986        316,406,939        330,024,501        343,329,823        352,555,660        364,319,636        379,110,171        390,800,429   
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Operating Expenses

                               

Real Estate Taxes

      32,429,994        33,865,031        35,313,628        36,775,884        38,155,615        39,468,641        40,827,821        42,234,777        43,691,185        45,198,789        46,643,083        48,018,356        49,434,886        50,893,915        52,396,712   

Cleaning

      7,569,999        7,797,101        8,031,012        8,271,944        8,520,101        8,775,706        9,038,975        9,310,145        9,589,450        9,877,132        10,173,447        10,478,652        10,793,009        11,116,800        11,450,304   

Security

      6,099,999        6,056,000        6,237,680        6,424,811        6,617,555        6,816,081        7,020,564        7,231,180        7,448,116        7,671,560        7,901,707        8,138,757        8,382,921        8,634,407        8,893,440   

Professional Fees

      9,315,000        6,984,000        6,303,000        6,169,000        6,297,999        6,486,941        6,681,549        6,881,994        7,088,455        7,301,108        7,520,140        7,745,746        7,978,117        8,217,462        8,463,985   

Insurance

      8,478,408        8,732,760        8,994,744        9,264,585        9,542,522        9,828,800        10,123,663        10,427,372        10,740,192        11,062,400        11,394,271        11,736,098        12,088,184        12,450,827        12,824,352   

Repairs & Maintenance

      9,950,002        9,794,999        6,311,001        6,500,000        6,695,999        6,896,880        7,103,786        7,316,900        7,536,407        7,762,499        7,995,374        8,235,236        8,482,293        8,736,760        8,998,865   

Payroll

      9,800,001        9,910,151        10,018,093        10,318,637        10,628,196        10,947,040        11,275,453        11,613,717        11,962,127        12,320,991        12,690,622        13,071,339        13,463,482        13,867,383        14,283,406   

Utilities

      15,618,120        16,086,663        16,569,265        17,066,340        17,578,333        18,105,682        18,648,852        19,208,317        19,784,568        20,378,104        20,989,448        21,619,130        22,267,705        22,935,735        23,623,809   

Management Fee

      660,921        766,302        847,671        924,865        979,402        1,011,266        1,048,554        1,082,485        1,120,361        1,169,017        1,218,149        1,261,004        1,304,483        1,356,873        1,400,057   
                               
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Operating Expenses

      99,922,444        99,993,007        98,626,094        101,716,066        105,015,722        108,337,037        111,769,217        115,306,887        118,960,861        122,741,600        126,526,241        130,304,318        134,195,080        138,210,162        142,334,930   
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Net Operating Income

      76,873,782        108,597,253        139,261,109        160,661,113        171,610,427        179,475,852        185,419,481        190,208,099        197,446,078        207,282,901        216,803,582        222,251,342        230,124,556        240,900,009        248,465,499   

Leasing & Capital Costs

                               

Tenant Improvements

      24,541,561        14,984,245        8,999,786        1,131,607        3,546,704        3,094,743        1,751,693        3,239,360        5,152,975        3,699,962        5,508,479        5,475,254        5,963,424        2,965,185        6,379,389   

Leasing Commissions

      14,790,276        12,661,434        5,892,154        3,182,396        3,125,094        3,176,818        2,624,049        4,597,219        7,038,269        5,371,249        5,986,482        5,351,605        6,168,851        4,058,763        7,268,157   

Capital Expenditures

      81,597,597        77,357,223        40,085,890        13,607,064        9,145,450        5,278,480        2,722,131        2,538,483        1,896,735        534,958        0        0        0        0        0   

Base Building Costs

      3,120,001        2,574,999        3,044,785        1,726,509        2,453,608        1,947,581        2,268,699        2,484,346        3,584,959        3,079,264        0        0        0        0        0   

Li & Fung LC/BB/TI

      18,360,716        9,952,896        5,442,181        0        0        0        0        0        0        0        0        0        0        0        0   
                               
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Leasing & Capital Costs

      142,410,151        117,530,797        63,464,796        19,647,576        18,270,856        13,497,622        9,366,572        12,859,408        17,672,938        12,685,433        11,494,961        10,826,859        12,132,275        7,023,948        13,647,546   
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Cash Flow Before Debt Service & Taxes

    ($ 65,536,369   ($ 8,933,544   $ 75,796,313      $ 141,013,537      $ 153,339,571      $ 165,978,230      $ 176,052,909      $ 177,348,691      $ 179,773,140      $ 194,597,468      $ 205,308,621      $ 211,424,483      $ 217,992,281      $ 233,876,061      $ 234,817,953   
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Fixed Rents

                               

Basic Rent

      6,018,750        5,957,188        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625   
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Fixed Rent

      6,018,750        5,957,188        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625   

Overage Rent

                               

Total Income

      176,796,226        208,590,260        237,887,203        262,377,179        276,626,149        287,812,889        297,188,698        305,514,986        316,406,939        330,024,501        343,329,823        352,555,660        364,319,636        379,110,171        390,800,429   

Total Operating Expense

      (99,922,444     (99,993,007     (98,626,094     (101,716,066     (105,015,722     (108,337,037     (111,769,217     (115,306,887     (118,960,861     (122,741,600     (126,526,241     (130,304,318     (134,195,080     (138,210,162     (142,334,930
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Net Operating Income

      76,873,782        108,597,253        139,261,109        160,661,113        171,610,427        179,475,852        185,419,481        190,208,099        197,446,078        207,282,901        216,803,582        222,251,342        230,124,556        240,900,009        248,465,499   

Less: Total Capital Expenses

      (142,410,151     (117,530,797     (63,464,796     (19,647,576     (18,270,856     (13,497,622     (9,366,572     (12,859,408     (17,672,938     (12,685,433     (11,494,961     (10,826,859     (12,132,275     (7,023,948     (13,647,546

Less: Total Fixed Rent

      (6,018,750     (5,957,188     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Income Subject to Overage Rent

      (71,555,119     (14,890,732     69,900,688        135,117,912        147,443,946        160,082,605        170,157,284        171,453,066        173,877,515        188,701,843        199,412,996        205,528,858        212,096,656        227,980,436        228,922,328   

Exclusion

      (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Remainder for Overage

      —          —          68,900,688        134,117,912        146,443,946        159,082,605        169,157,284        170,453,066        172,877,515        187,701,843        198,412,996        204,528,858        211,096,656        226,980,436        227,922,328   

Overage Rent %

      50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Overage Rent @ 50%

      —          —          34,450,344        67,058,956        73,221,973        79,541,303        84,578,642        85,226,533        86,438,758        93,850,922        99,206,498        102,264,429        105,548,328        113,490,218        113,961,164   
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

PV to Fee

                               

Basic rent

      6,018,750        5,957,188        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625   

Additional/Primary Rent

      —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —     

Overage Rent

      —          —          34,450,344        67,058,956        73,221,973        79,541,303        84,578,642        85,226,533        86,438,758        93,850,922        99,206,498        102,264,429        105,548,328        113,490,218        113,961,164   

Future Fee Simple Value (see below)

                               
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Cash Flow to Fee

      6,018,750        5,957,188        40,345,969        72,954,581        79,117,598        85,436,928        90,474,267        91,122,158        92,334,383        99,746,547        105,102,123        108,160,054        111,443,953        119,385,843        119,856,789   

Discount Rate

    8.03 %                               
 

 

 

                               

PV to Fee

    1,448,000,000                                 
 

 

 

                               

PV to Operator

                               

Cash Flow Before Debt Service

      (65,536,369     (8,933,544     75,796,313        141,013,537        153,339,571        165,978,230        176,052,909        177,348,691        179,773,140        194,597,468        205,308,621        211,424,483        217,992,281        233,876,061        234,817,953   

Fixed Rents

      (6,018,750     (5,957,188     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625

Overage Rent

      —          —          (34,450,344     (67,058,956     (73,221,973     (79,541,303     (84,578,642     (85,226,533     (86,438,758     (93,850,922     (99,206,498     (102,264,429     (105,548,328     (113,490,218     (113,961,164
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Cash Flow to Operator

      (71,555,119     (14,890,732     35,450,344        68,058,956        74,221,973        80,541,303        85,578,642        86,226,533        87,438,758        94,850,922        100,206,498        103,264,429        106,548,328        114,490,218        114,961,164   

Discount Rate

    8.53                              
 

 

 

                               

PV to Operator

    1,072,000,000                                 
 

 

 

                               

Combined Value

    2,520,000,000                                 
 

 

 

                               

Future Fee Simple Value

                               

Cash Flow Before Debt Service

      (65,536,369     (8,933,544     75,796,313        141,013,537        153,339,571        165,978,230        176,052,909        177,348,691        179,773,140        194,597,468             

Reversion

                               

Net Operating Income

                          216,803,582        222,251,342        230,124,556       

Average NOI

                        223,059,827             

Cap Rate

    6.00                       6.00          
                     

 

 

           

Value

                        3,717,663,781             

Selling Expense

    2.50                       (92,941,595          
                     

 

 

           

Net Sale Proceeds

                        3,624,722,186             
                     

 

 

           

Fee Simple Value Today

                               

Cash Flow Before Debt Service

      (65,536,369     (8,933,544     75,796,313        141,013,537        153,339,571        165,978,230        176,052,909        177,348,691        179,773,140        194,597,468             

Net Sale Proceeds

      —          —          —          —          —          —          —          —          —          3,624,722,186             
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

           

Total

      (65,536,369     (8,933,544     75,796,313        141,013,537        153,339,571        165,978,230        176,052,909        177,348,691        179,773,140        3,819,319,654             

Discount Rate

    7.25                              
 

 

 

                               

Fee Simple Value Today

    2,520,000,000                                 
 

 

 

                               

Future Fee Simple Value

                               

Fee Simple Value Today

    2,520,000,000                                 

Growth Rate

      3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Future Fee Simple Value

      2,595,600,000        2,673,468,000        2,753,672,040        2,836,282,201        2,921,370,667        3,009,011,787        3,099,282,141        3,192,260,605        3,288,028,423        3,386,669,276        3,488,269,354        3,592,917,435        3,700,704,958        3,811,726,107        3,926,077,890   

 

Page 12 of 16


The projections were prepared solely to determine the relative value among the subject LLCs, the private entities and the management companies and to establish exchange values to facilitate the consolidation and should not be relied upon for any other purpose, including without limitation, as an indicator of future performance of the company, the properties, the subject LLCs, the private entities or the management companies. The projections should not be relied upon determining the market value or the estimated value of the company after giving effect to the consolidation and the IPO. The actual performance of the properties and management companies may be materially different from these projections because of changes in market conditions and many other factors.

 

Empire State Building

Long-term DCF Method Estimate

 

           Year 16
Jun-2027
    Year 17
Jun-2028
    Year 18
Jun-2029
    Year 19
Jun-2030
    Year 20
Jun-2031
    Year 21
Jun-2032
    Year 22
Jun-2033
    Year 23
Jun-2034
    Year 24
Jun-2035
    Year 25
Jun-2036
    Year 26
Jun-2037
    Year 27
Jun-2038
    Year 28
Jun-2039
    Year 29
Jun-2040
    Year 30
Jun-2041
 

Total Potential Gross Revenue

       411,876,939        420,721,644        423,655,051        457,408,080        478,758,424        492,760,309        506,007,413        515,532,858        538,507,556        552,563,398        575,155,305        596,345,243        612,886,515        637,379,224        657,067,342   

General Vacancy

       (3,028,945     (1,550,283     (407,509     (3,083,908     (5,315,335     (4,287,463     (3,366,972     (1,062,260     (3,433,653     (4,101,878     (5,459,026     (6,096,101     (4,104,074     (7,523,799     (6,813,827

Collection Loss

       (4,195,938     (4,289,214     (4,323,029     (4,659,133     (4,872,658     (5,014,670     (5,152,029     (5,254,639     (5,487,099     (5,633,696     (5,862,042     (6,072,998     (6,238,622     (6,480,929     (6,675,656
                                
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Effective Gross Revenue

       404,652,055        414,882,147        418,924,513        449,665,039        468,570,430        483,458,176        497,488,413        509,215,959        529,586,804        542,827,823        563,834,237        584,176,144        602,543,819        623,374,496        643,577,859   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Operating Expenses

                                

Real Estate Taxes

       53,944,594        55,538,912        57,181,059        58,872,472        60,614,628        62,409,047        64,257,298        66,160,998        68,121,807        70,141,442        72,221,666        74,364,298        76,571,206        78,844,321        81,185,634   

Cleaning

       11,793,814        12,147,627        12,512,057        12,887,419        13,274,040        13,672,263        14,082,430        14,504,903        14,940,048        15,388,252        15,849,900        16,325,395        16,815,157        17,319,613        17,839,201   

Security

       9,160,244        9,435,050        9,718,103        10,009,644        10,309,935        10,619,233        10,937,809        11,265,945        11,603,923        11,952,038        12,310,601        12,679,920        13,060,317        13,452,126        13,855,689   

Professional Fees

       8,717,905        8,979,444        9,248,824        9,526,292        9,812,078        10,106,441        10,409,636        10,721,923        11,043,580        11,374,889        11,716,136        12,067,619        12,429,648        12,802,537        13,186,613   

Insurance

       13,209,084        13,605,356        14,013,516        14,433,923        14,866,939        15,312,948        15,772,336        16,245,506        16,732,872        17,234,857        17,751,904        18,284,461        18,832,995        19,397,985        19,979,923   

Repairs & Maintenance

       9,268,829        9,546,896        9,833,301        10,128,300        10,432,150        10,745,114        11,067,468        11,399,492        11,741,476        12,093,721        12,456,533        12,830,229        13,215,134        13,611,589        14,019,937   

Payroll

       14,711,908        15,153,265        15,607,863        16,076,100        16,558,382        17,055,133        17,566,789        18,093,792        18,636,604        19,195,704        19,771,574        20,364,721        20,975,664        21,604,932        22,253,081   

Utilities

       24,332,522        25,062,497        25,814,374        26,588,803        27,386,468        28,208,062        29,054,304        29,925,933        30,823,711        31,748,423        32,700,875        33,681,900        34,692,360        35,733,129        36,805,123   

Management Fee

       1,452,493        1,493,774        1,484,959        1,614,711        1,694,210        1,750,981        1,804,972        1,846,562        1,919,557        1,971,927        2,044,840        2,118,998        2,186,270        2,264,916        2,343,351   
                                
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Operating Expenses

       146,591,393        150,962,821        155,414,056        160,137,664        164,948,830        169,879,222        174,953,042        180,165,054        185,563,578        191,101,253        196,824,029        202,717,541        208,778,751        215,031,148        221,468,552   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Net Operating Income

       258,060,662        263,919,326        263,510,457        289,527,375        303,621,600        313,578,954        322,535,371        329,050,905        344,023,226        351,726,570        367,010,208        381,458,603        393,765,068        408,343,348        422,109,307   

Leasing & Capital Costs

                                

Tenant Improvements

       6,164,962        10,663,746        25,828,868        11,280,284        3,315,770        4,797,012        7,185,098        13,519,731        11,548,511        8,486,993        6,633,646        3,772,195        5,345,667        3,253,985        3,955,965   

Leasing Commissions

       7,405,485        13,667,413        30,627,344        14,705,292        4,728,559        6,082,153        6,940,768        13,798,309        13,759,365        10,754,311        6,725,830        4,872,632        6,590,015        5,548,688        4,931,432   

Capital Expenditures

       0        0        0        0        0        0        0        0        0        0        0        0        0        0        0   

Base Building Costs

       0        0        0        0        0        0        0        0        0        0        0        0        0        0        0   

Li & Fung LC/BB/TI

       0        0        0        0        0        0        0        0        0        0        0        0        0        0        0   
                                
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Leasing & Capital Costs

       13,570,447        24,331,159        56,456,212        25,985,576        8,044,329        10,879,165        14,125,866        27,318,040        25,307,876        19,241,304        13,359,476        8,644,827        11,935,682        8,802,673        8,887,397   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Cash Flow Before Debt Service & Taxes

     $ 244,490,215      $ 239,588,167      $ 207,054,245      $ 263,541,799      $ 295,577,271      $ 302,699,789      $ 308,409,505      $ 301,732,865      $ 318,715,350      $ 332,485,266      $ 353,650,732      $ 372,813,776      $ 381,829,386      $ 399,540,675      $ 413,221,910   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Fixed Rents

                                

Basic Rent

       5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Fixed Rent

       5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625   

Overage Rent

                                

Total Income

       404,652,055        414,882,147        418,924,513        449,665,039        468,570,430        483,458,176        497,488,413        509,215,959        529,586,804        542,827,823        563,834,237        584,176,144        602,543,819        623,374,496        643,577,859   

Total Operating Expense

       (146,591,393     (150,962,821     (155,414,056     (160,137,664     (164,948,830     (169,879,222     (174,953,042     (180,165,054     (185,563,578     (191,101,253     (196,824,029     (202,717,541     (208,778,751     (215,031,148     (221,468,552
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Net Operating Income

       258,060,662        263,919,326        263,510,457        289,527,375        303,621,600        313,578,954        322,535,371        329,050,905        344,023,226        351,726,570        367,010,208        381,458,603        393,765,068        408,343,348        422,109,307   

Less: Total Capital Expenses

       (13,570,447     (24,331,159     (56,456,212     (25,985,576     (8,044,329     (10,879,165     (14,125,866     (27,318,040     (25,307,876     (19,241,304     (13,359,476     (8,644,827     (11,935,682     (8,802,673     (8,887,397

Less: Total Fixed Rent

       (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Income Subject to Overage Rent

       238,594,590        233,692,542        201,158,620        257,646,174        289,681,646        296,804,164        302,513,880        295,837,240        312,819,725        326,589,641        347,755,107        366,918,151        375,933,761        393,645,050        407,326,285   

Exclusion

       (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Remainder for Overage

       237,594,590        232,692,542        200,158,620        256,646,174        288,681,646        295,804,164        301,513,880        294,837,240        311,819,725        325,589,641        346,755,107        365,918,151        374,933,761        392,645,050        406,326,285   

Overage Rent %

       50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Overage Rent @ 50%

       118,797,295        116,346,271        100,079,310        128,323,087        144,340,823        147,902,082        150,756,940        147,418,620        155,909,862        162,794,821        173,377,553        182,959,075        187,466,880        196,322,525        203,163,143   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

PV to Fee

                                

Basic rent

       5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625   

Additional/Primary Rent

       —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —     

Overage Rent

       118,797,295        116,346,271        100,079,310        128,323,087        144,340,823        147,902,082        150,756,940        147,418,620        155,909,862        162,794,821        173,377,553        182,959,075        187,466,880        196,322,525        203,163,143   

Future Fee Simple Value (see below)

                                
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Cash Flow to Fee

       124,692,920        122,241,896        105,974,935        134,218,712        150,236,448        153,797,707        156,652,565        153,314,245        161,805,487        168,690,446        179,273,178        188,854,700        193,362,505        202,218,150        209,058,768   

Discount Rate

     8.03                              
  

 

 

                               

PV to Fee

     1,448,000,000                                 
  

 

 

                               

PV to Operator

                                

Cash Flow Before Debt Service

       244,490,215        239,588,167        207,054,245        263,541,799        295,577,271        302,699,789        308,409,505        301,732,865        318,715,350        332,485,266        353,650,732        372,813,776        381,829,386        399,540,675        413,221,910   

Fixed Rents

       (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625

Overage Rent

       (118,797,295     (116,346,271     (100,079,310     (128,323,087     (144,340,823     (147,902,082     (150,756,940     (147,418,620     (155,909,862     (162,794,821     (173,377,553     (182,959,075     (187,466,880     (196,322,525     (203,163,143
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Cash Flow to Operator

       119,797,295        117,346,271        101,079,310        129,323,087        145,340,823        148,902,082        151,756,940        148,418,620        156,909,862        163,794,821        174,377,553        183,959,075        188,466,880        197,322,525        204,163,143   

Discount Rate

     8.53                              
  

 

 

                               

PV to Operator

     1,072,000,000                                 
  

 

 

                               

Combined Value

     2,520,000,000                                 
  

 

 

                               

Future Fee Simple Value

                                

Cash Flow Before Debt Service

                                

Reversion

                                

Net Operating Income

                                

Average NOI

                                

Cap Rate

     6.00                              

Value

                                

Selling Expense

     2.50                              

Net Sale Proceeds

                                

Fee Simple Value Today

                                

Cash Flow Before Debt Service

                                

Net Sale Proceeds

                                

Total

                                

Discount Rate

     7.25                              
  

 

 

                               

Fee Simple Value Today

     2,520,000,000                                 
  

 

 

                               

Future Fee Simple Value

                                

Fee Simple Value Today

     2,520,000,000                                 

Growth Rate

       3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Future Fee Simple Value

       4,043,860,227        4,165,176,033        4,290,131,314        4,418,835,254        4,551,400,311        4,687,942,321        4,828,580,590        4,973,438,008        5,122,641,148        5,276,320,383        5,434,609,994        5,597,648,294        5,765,577,743        5,938,545,075        6,116,701,427   

 

Page 13 of 16


The projections were prepared solely to determine the relative value among the subject LLCs, the private entities and the management companies and to establish exchange values to facilitate the consolidation and should not be relied upon for any other purpose, including without limitation, as an indicator of future performance of the company, the properties, the subject LLCs, the private entities or the management companies. The projections should not be relied upon determining the market value or the estimated value of the company after giving effect to the consolidation and the IPO. The actual performance of the properties and management companies may be materially different from these projections because of changes in market conditions and many other factors.

 

Empire State Building

Long-term DCF Method Estimate

 

           Year 31
Jun-2042
    Year 32
Jun-2043
    Year 33
Jun-2044
    Year 34
Jun-2045
    Year 35
Jun-2046
    Year 36
Jun-2047
    Year 37
Jun-2048
    Year 38
Jun-2049
    Year 39
Jun-2050
    Year 40
Jun-2051
    Year 41
Jun-2052
    Year 42
Jun-2053
    Year 43
Jun-2054
    Year 44
Jun-2055
    Year 45
Jun-2056
 

Total Potential Gross Revenue

       671,523,534        678,327,954        674,306,892        722,357,013        752,339,695        781,643,296        808,249,127        831,381,168                 

General Vacancy

       (4,505,014     (1,660,343     0        (1,099,780     (7,508,711     (8,428,467     (8,104,993     (6,605,072              

Collection Loss

       (6,820,351     (6,904,045     (6,883,029     (7,372,020     (7,668,579     (7,967,985     (8,232,948     (8,463,627              

Assumed Growth Rate

                       3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

               

Effective Gross Revenue

       660,198,170        669,763,566        667,423,863        713,885,213        737,162,406        765,246,844        791,911,187        816,312,469        840,801,843        866,025,899        892,006,676        918,766,876        946,329,882        974,719,779        1,003,961,372   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

               

Operating Expenses

                                

Real Estate Taxes

       83,597,183        86,081,077        88,639,492        91,274,656        93,988,876        96,784,524        99,664,040        102,629,940                 

Cleaning

       18,374,377        18,925,609        19,493,376        20,078,177        20,680,525        21,300,938        21,939,968        22,598,166                 

Security

       14,271,360        14,699,501        15,140,487        15,594,701        16,062,543        16,544,419        17,040,751        17,551,972                 

Professional Fees

       13,582,213        13,989,679        14,409,368        14,841,648        15,286,899        15,745,507        16,217,871        16,704,408                 

Insurance

       20,579,321        21,196,702        21,832,603        22,487,579        23,162,208        23,857,073        24,572,787        25,309,969                 

Repairs & Maintenance

       14,440,536        14,873,750        15,319,964        15,779,563        16,252,948        16,740,539        17,242,754        17,760,036                 

Payroll

       22,920,673        23,608,295        24,316,543        25,046,039        25,797,419        26,571,343        27,368,483        28,189,536                 

Utilities

       37,909,276        39,046,556        40,217,951        41,424,491        42,667,223        43,947,241        45,265,659        46,623,629                 

Management Fee

       2,401,970        2,450,824        2,411,473        2,592,646        2,669,786        2,790,446        2,882,815        2,971,759                 

Assumed Growth Rate

                       3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

               

Total Operating Expenses

       228,076,909        234,871,993        241,781,257        249,119,500        256,568,427        264,282,030        272,195,128        280,339,415        288,749,597        297,412,085        306,334,448        315,524,481        324,990,216        334,739,922        344,782,120   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

               

Net Operating Income

       432,121,261        434,891,573        425,642,606        464,765,713        480,593,979        500,964,814        519,716,059        535,973,054        552,052,246        568,613,813        585,672,228        603,242,394        621,339,666        639,979,856        659,179,252   

Leasing & Capital Costs

                                

Tenant Improvements

       11,413,782        20,881,563        46,365,745        26,795,291        5,662,371        8,389,135        6,393,193        9,358,189                 

Leasing Commissions

       13,711,722        25,916,999        52,079,633        29,555,892        8,197,653        7,872,746        8,487,238        12,645,730                 

Capital Expenditures

       0        0        0        0        0        0        0        0                 

Base Building Costs

       0        0        0        0        0        0        0        0                 

Li & Fung LC/BB/TI

       0        0        0        0        0        0        0        0                 

Assumed Growth Rate

                         3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

               

Total Leasing & Capital Costs

       25,125,504        46,798,562        98,445,378        56,351,183        13,860,024        16,261,881        14,880,431        22,003,919        27,714,438        28,545,871        29,402,247        30,284,315        31,192,844        32,128,630        33,092,488   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

               

Cash Flow Before Debt Service & Taxes

     $ 406,995,757      $ 388,093,011      $ 327,197,228      $ 408,414,530      $ 466,733,955      $ 484,702,933      $ 504,835,628      $ 513,969,135        524,337,808        540,067,942        556,269,980        572,958,080        590,146,822        607,851,227        626,086,763   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

               

Fixed Rents

                                

Basic Rent

       5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Fixed Rent

       5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625   

Overage Rent

                                

Total Income

       660,198,170        669,763,566        667,423,863        713,885,213        737,162,406        765,246,844        791,911,187        816,312,469        840,801,843        866,025,899        892,006,676        918,766,876        946,329,882        974,719,779        1,003,961,372   

Total Operating Expense

       (228,076,909     (234,871,993     (241,781,257     (249,119,500     (256,568,427     (264,282,030     (272,195,128     (280,339,415     (288,749,597     (297,412,085     (306,334,448     (315,524,481     (324,990,216     (334,739,922     (344,782,120
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Net Operating Income

       432,121,261        434,891,573        425,642,606        464,765,713        480,593,979        500,964,814        519,716,059        535,973,054        552,052,246        568,613,813        585,672,228        603,242,394        621,339,666        639,979,856        659,179,252   

Less: Total Capital Expenses

       (25,125,504     (46,798,562     (98,445,378     (56,351,183     (13,860,024     (16,261,881     (14,880,431     (22,003,919     (27,714,438     (28,545,871     (29,402,247     (30,284,315     (31,192,844     (32,128,630     (33,092,488

Less: Total Fixed Rent

       (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Income Subject to Overage Rent

       401,100,132        382,197,386        321,301,603        402,518,905        460,838,330        478,807,308        498,940,003        508,073,510        518,442,183        534,172,317        550,374,355        567,062,455        584,251,197        601,955,602        620,191,138   

Exclusion

       (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Remainder for Overage

       400,100,132        381,197,386        320,301,603        401,518,905        459,838,330        477,807,308        497,940,003        507,073,510        517,442,183        533,172,317        549,374,355        566,062,455        583,251,197        600,955,602        619,191,138   

Overage Rent %

       50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Overage Rent @ 50%

       200,050,066        190,598,693        160,150,802        200,759,453        229,919,165        238,903,654        248,970,001        253,536,755        258,721,091        266,586,158        274,687,178        283,031,227        291,625,598        300,477,801        309,595,569   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

PV to Fee

                                

Basic rent

       5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625   

Additional/Primary Rent

       —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —     

Overage Rent

       200,050,066        190,598,693        160,150,802        200,759,453        229,919,165        238,903,654        248,970,001        253,536,755        258,721,091        266,586,158        274,687,178        283,031,227        291,625,598        300,477,801        309,595,569   

Future Fee Simple Value (see below)

                                
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Cash Flow to Fee

       205,945,691        196,494,318        166,046,427        206,655,078        235,814,790        244,799,279        254,865,626        259,432,380        264,616,716        272,481,783        280,582,803        288,926,852        297,521,223        306,373,426        315,491,194   

Discount Rate

     8.03                              
  

 

 

                               

PV to Fee

     1,448,000,000                                 
  

 

 

                               

PV to Operator

                                

Cash Flow Before Debt Service

       406,995,757        388,093,011        327,197,228        408,414,530        466,733,955        484,702,933        504,835,628        513,969,135        524,337,808        540,067,942        556,269,980        572,958,080        590,146,822        607,851,227        626,086,763   

Fixed Rents

       (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625

Overage Rent

       (200,050,066     (190,598,693     (160,150,802     (200,759,453     (229,919,165     (238,903,654     (248,970,001     (253,536,755     (258,721,091     (266,586,158     (274,687,178     (283,031,227     (291,625,598     (300,477,801     (309,595,569
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Cash Flow to Operator

       201,050,066        191,598,693        161,150,802        201,759,453        230,919,165        239,903,654        249,970,001        254,536,755        259,721,091        267,586,158        275,687,178        284,031,227        292,625,598        301,477,801        310,595,569   

Discount Rate

     8.53                              
  

 

 

                               

PV to Operator

     1,072,000,000                                 
  

 

 

                               

Combined Value

     2,520,000,000                                 
  

 

 

                               

Future Fee Simple Value

                                

Cash Flow Before Debt Service

                                

Reversion

                                
                                

Net Operating Income

                                

Average NOI

                                

Cap Rate

     6.00                              

Value

                                

Selling Expense

     2.50                              

Net Sale Proceeds

                                

Fee Simple Value Today

                                
                                

Cash Flow Before Debt Service

                                

Net Sale Proceeds

                                

Total

                                

Discount Rate

     7.25                              
  

 

 

                               

Fee Simple Value Today

     2,520,000,000                                 
  

 

 

                               

Future Fee Simple Value

                                
                                

Fee Simple Value Today

     2,520,000,000                                 

Growth Rate

       3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Future Fee Simple Value

       6,300,202,470        6,489,208,544        6,683,884,801        6,884,401,345        7,090,933,385        7,303,661,387        7,522,771,228        7,748,454,365        7,980,907,996        8,220,335,236        8,466,945,293        8,720,953,652        8,982,582,261        9,252,059,729        9,529,621,521   

 

Page 14 of 16


The projections were prepared solely to determine the relative value among the subject LLCs, the private entities and the management companies and to establish exchange values to facilitate the consolidation and should not be relied upon for any other purpose, including without limitation, as an indicator of future performance of the company, the properties, the subject LLCs, the private entities or the management companies. The projections should not be relied upon determining the market value or the estimated value of the company after giving effect to the consolidation and the IPO. The actual performance of the properties and management companies may be materially different from these projections because of changes in market conditions and many other factors.

 

Empire State Building

Long-term DCF Method Estimate

 

          Year 46
Jun-2057
    Year 47
Jun-2058
    Year 48
Jun-2059
    Year 49
Jun-2060
    Year 50
Jun-2061
    Year 51
Jun-2062
    Year 52
Jun-2063
    Year 53
Jun-2064
    Year 54
Jun-2065
    Year 55
Jun-2066
    Year 56
Jun-2067
    Year 57
Jun-2068
    Year 58
Jun-2069
    Year 59
Jun-2070
    Year 60
Jun-2071
 

Total Potential Gross Revenue

                               

General Vacancy

                               

Collection Loss

                               

Assumed Growth Rate

      3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00

Effective Gross Revenue

      1,034,080,213        1,065,102,619        1,097,055,698        1,129,967,369        1,163,866,390        1,198,782,382        1,234,745,853        1,271,788,229        1,309,941,876        1,349,240,132        1,389,717,336        1,431,408,856        1,474,351,122        1,518,581,655        1,564,139,105   

Operating Expenses

                               

Real Estate Taxes

                               

Cleaning

                               

Security

                               

Professional Fees

                               

Insurance

                               

Repairs & Maintenance

                               

Payroll

                               

Utilities

                               

Management Fee

                               

Assumed Growth Rate

      3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00

Total Operating Expenses

      355,125,584        365,779,351        376,752,732        388,055,314        399,696,973        411,687,882        424,038,519        436,759,674        449,862,464        463,358,338        477,259,088        491,576,861        506,324,167        521,513,892        537,159,309   

Net Operating Income

      678,954,630        699,323,268        720,302,966        741,912,055        764,169,417        787,094,500        810,707,335        835,028,555        860,079,411        885,881,794        912,458,247        939,831,995        968,026,955        997,067,763        1,026,979,796   

Leasing & Capital Costs

                               

Tenant Improvements

                               

Leasing Commissions

                               

Capital Expenditures

                               

Base Building Costs

                               

Li & Fung LC/BB/TI

                               

Assumed Growth Rate

      3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00

Total Leasing & Capital Costs

      34,085,263        35,107,821        36,161,056        37,245,887        38,363,264        39,514,162        40,699,587        41,920,574        43,178,192        44,473,537        45,807,743        47,181,976        48,597,435        50,055,358        51,557,019   

Cash Flow Before Debt Service & Taxes

      644,869,366        664,215,447        684,141,911        704,666,168        725,806,153        747,580,338        770,007,748        793,107,980        816,901,220        841,408,256        866,650,504        892,650,019        919,429,520        947,012,405        975,422,777   

Fixed Rents

                               

Basic Rent

      5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625   
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Fixed Rent

      5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625   

Overage Rent

                               

Total Income

      1,034,080,213        1,065,102,619        1,097,055,698        1,129,967,369        1,163,866,390        1,198,782,382        1,234,745,853        1,271,788,229        1,309,941,876        1,349,240,132        1,389,717,336        1,431,408,856        1,474,351,122        1,518,581,655        1,564,139,105   

Total Operating Expense

      (355,125,584     (365,779,351     (376,752,732     (388,055,314     (399,696,973     (411,687,882     (424,038,519     (436,759,674     (449,862,464     (463,358,338     (477,259,088     (491,576,861     (506,324,167     (521,513,892     (537,159,309
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Net Operating Income

      678,954,630        699,323,268        720,302,966        741,912,055        764,169,417        787,094,500        810,707,335        835,028,555        860,079,411        885,881,794        912,458,247        939,831,995        968,026,955        997,067,763        1,026,979,796   

Less: Total Capital Expenses

      (34,085,263     (35,107,821     (36,161,056     (37,245,887     (38,363,264     (39,514,162     (40,699,587     (41,920,574     (43,178,192     (44,473,537     (45,807,743     (47,181,976     (48,597,435     (50,055,358     (51,557,019

Less: Total Fixed Rent

      (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Income Subject to Overage Rent

      638,973,741        658,319,822        678,246,286        698,770,543        719,910,528        741,684,713        764,112,123        787,212,355        811,005,595        835,512,631        860,754,879        886,754,394        913,533,895        941,116,780        969,527,152   

Exclusion

      (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Remainder for Overage

      637,973,741        657,319,822        677,246,286        697,770,543        718,910,528        740,684,713        763,112,123        786,212,355        810,005,595        834,512,631        859,754,879        885,754,394        912,533,895        940,116,780        968,527,152   

Overage Rent %

      50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00     50.00
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Overage Rent @ 50%

      318,986,871        328,659,911        338,623,143        348,885,272        359,455,264        370,342,356        381,556,061        393,106,178        405,002,797        417,256,316        429,877,439        442,877,197        456,266,947        470,058,390        484,263,576   
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

PV to Fee

                               

Basic rent

      5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625   

Additional/Primary Rent

      —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —          —     

Overage Rent

      318,986,871        328,659,911        338,623,143        348,885,272        359,455,264        370,342,356        381,556,061        393,106,178        405,002,797        417,256,316        429,877,439        442,877,197        456,266,947        470,058,390        484,263,576   

Future Fee Simple Value (see below)

                               
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Cash Flow to Fee

      324,882,496        334,555,536        344,518,768        354,780,897        365,350,889        376,237,981        387,451,686        399,001,803        410,898,422        423,151,941        435,773,064        448,772,822        462,162,572        475,954,015        490,159,201   

Discount Rate

    8.03                              
 

 

 

                               

PV to Fee

    1,448,000,000                                 
 

 

 

                               

PV to Operator

                               

Cash Flow Before Debt Service

      644,869,366        664,215,447        684,141,911        704,666,168        725,806,153        747,580,338        770,007,748        793,107,980        816,901,220        841,408,256        866,650,504        892,650,019        919,429,520        947,012,405        975,422,777   

Fixed Rents

      (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625

Overage Rent

      (318,986,871     (328,659,911     (338,623,143     (348,885,272     (359,455,264     (370,342,356     (381,556,061     (393,106,178     (405,002,797     (417,256,316     (429,877,439     (442,877,197     (456,266,947     (470,058,390     (484,263,576
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Cash Flow to Operator

      319,986,871        329,659,911        339,623,143        349,885,272        360,455,264        371,342,356        382,556,061        394,106,178        406,002,797        418,256,316        430,877,439        443,877,197        457,266,947        471,058,390        485,263,576   

Discount Rate

    8.53                              
 

 

 

                               

PV to Operator

    1,072,000,000                                 
 

 

 

                               

Combined Value

    2,520,000,000                                 
 

 

 

                               

Future Fee Simple Value

                               

Cash Flow Before Debt Service

                               

Reversion

                               

Net Operating Income

                               

Average NOI

                               

Cap Rate

    6.00                              

Value

                               

Selling Expense

    2.50                              

Net Sale Proceeds

                               

Fee Simple Value Today

                               

Cash Flow Before Debt Service

                               

Net Sale Proceeds

                               

Total

                               

Discount Rate

    7.25                              
 

 

 

                               

Fee Simple Value Today

    2,520,000,000                                 
 

 

 

                               

Future Fee Simple Value

                               

Fee Simple Value Today

    2,520,000,000                                 

Growth Rate

      3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00     3.00
   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Future Fee Simple Value

      9,815,510,167        10,109,975,472        10,413,274,736        10,725,672,978        11,047,443,167        11,378,866,462        11,720,232,456        12,071,839,430        12,433,994,613        12,807,014,451        13,191,224,884        13,586,961,631        13,994,570,480        14,414,407,594        14,846,839,822   

 

Page 15 of 16


The projections were prepared solely to determine the relative value among the subject LLCs, the private entities and the management companies and to establish exchange values to facilitate the consolidation and should not be relied upon for any other purpose, including without limitation, as an indicator of future performance of the company, the properties, the subject LLCs, the private entities or the management companies. The projections should not be relied upon determining the market value or the estimated value of the company after giving effect to the consolidation and the IPO. The actual performance of the properties and management companies may be materially different from these projections because of changes in market conditions and many other factors.

 

Empire State Building

Long-term DCF Method Estimate

 

           Year 61
Jun-2072
    Year 62
Jun-2073
    Year 63
Jun-2074
    Year 64
Jun-2075
    Year 64 (six  months)
Dec-2075
 

Total Potential Gross Revenue

            

General Vacancy

            

Collection Loss

            

Assumed Growth Rate

       3.00     3.00     3.00     3.00     3.00

Effective Gross Revenue

       1,611,063,278        1,659,395,176        1,709,177,032        1,760,452,343        1,813,265,913   

Operating Expenses

            

Real Estate Taxes

            

Cleaning

            

Security

            

Professional Fees

            

Insurance

            

Repairs & Maintenance

            

Payroll

            

Utilities

            

Management Fee

            

Assumed Growth Rate

       3.00     3.00     3.00     3.00     3.00

Total Operating Expenses

       553,274,088        569,872,311        586,968,480        604,577,534        622,714,860   

Net Operating Income

       1,057,789,190        1,089,522,866        1,122,208,552        1,155,874,808        1,190,551,053   

Leasing & Capital Costs

            

Tenant Improvements Overage

            

Leasing Commissions

            

Capital Expenditures

            

Base Building Costs

            

Li & Fung LC/BB/TI

            

Assumed Growth Rate

       3.00     3.00     3.00     3.00     3.00

Total Leasing & Capital Costs

       53,103,729        54,696,841        56,337,746        58,027,879        59,768,715   

Cash Flow Before Debt Service & Taxes

       1,004,685,461        1,034,826,025        1,065,870,805        1,097,846,929        1,130,782,337   

Fixed Rents

            

Basic Rent

       5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Fixed Rent

       5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625   

Overage Rent

            

Total Income

       1,611,063,278        1,659,395,176        1,709,177,032        1,760,452,343        1,813,265,913   

Total Operating Expense

       (553,274,088     (569,872,311     (586,968,480     (604,577,534     (622,714,860
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Net Operating Income

       1,057,789,190        1,089,522,866        1,122,208,552        1,155,874,808        1,190,551,053   

Less: Total Capital Expenses

       (53,103,729     (54,696,841     (56,337,746     (58,027,879     (59,768,715

Less: Total Fixed Rent

       (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Income Subject to Overage Rent

       998,789,836        1,028,930,400        1,059,975,180        1,091,951,304        1,124,886,712   

Exclusion

       (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000     (1,000,000
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Remainder for Overage

       997,789,836        1,027,930,400        1,058,975,180        1,090,951,304        1,123,886,712   

Overage Rent %

       50.00     50.00     50.00     50.00     50.00
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Overage Rent @ 50%

       498,894,918        513,965,200        529,487,590        545,475,652        561,943,356   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

PV to Fee

            

Basic rent

       5,895,625        5,895,625        5,895,625        5,895,625        2,947,813   

Additional/Primary Rent

       —          —          —          —          —     

Overage Rent

       498,894,918        513,965,200        529,487,590        545,475,652        280,971,678   

Future Fee Simple Value (see below)

               16,959,050,534   
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Cash Flow to Fee

       504,790,543        519,860,825        535,383,215        551,371,277        17,242,970,024   

Discount Rate

     8.03          
  

 

 

           

PV to Fee

     1,448,000,000             
  

 

 

           

PV to Operator

            

Cash Flow Before Debt Service

       1,004,685,461        1,034,826,025        1,065,870,805        1,097,846,929        565,391,169   

Fixed Rents

       (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (5,895,625     (2,947,813

Overage Rent

       (498,894,918     (513,965,200     (529,487,590     (545,475,652     (280,971,678
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total Cash Flow to Operator

       499,894,918        514,965,200        530,487,590        546,475,652        281,471,678   

Discount Rate

     8.53          
  

 

 

           

PV to Operator

     1,072,000,000             
  

 

 

           

Combined Value

     2,520,000,000             
  

 

 

           

Future Fee Simple Value

            

Cash Flow Before Debt Service

            

Reversion

            

Net Operating Income

            

Average NOI

            

Cap Rate

     6.00          

Value

            

Selling Expense

     2.50          

Net Sale Proceeds

            

Fee Simple Value Today

            

Cash Flow Before Debt Service

            

Net Sale Proceeds

            

Total

            

Discount Rate

     7.25          
  

 

 

           

Fee Simple Value Today

     2,520,000,000             
  

 

 

           

Future Fee Simple Value

            

Fee Simple Value Today

     2,520,000,000             

Growth Rate

       3.00     3.00     3.00     3.00     3.00
    

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Future Fee Simple Value

       15,292,245,017        15,751,012,367        16,223,542,738        16,710,249,021        16,959,050,534   

 

Page 16 of 16